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Año del diálogo y la reconciliación nacional
LUNES 25

de junio de 2018

ENFOQUE CORPORATIVO

Apuntes sobre la hipoteca inversa

11/6/2018


Luis Aliaga

Lazo, De Romaña & CMB.

El Estado tiene la obligación de generar mecanismos (políticas públicas, cambios normativos, incentivos a los privados) para dinamizar la economía basándose en la circulación de la riqueza. Así, son rescatables iniciativas como la “hipoteca inversa”, con el fin de incentivar que los particulares puedan tener mayor liquidez y capacidad de gasto.

En otros sistemas en que se usan figuras similares, la creación de esta modalidad se relaciona con el sistema de pensiones, pues al darles liquidez y solvencia económica mensual a personas en edad de retiro podría reemplazar o complementar un monto pensionario mensual, en virtud de la entrega de una suma de dinero periódica por una entidad financiera sin necesidad de ser cancelada por el particular siempre y cuando mantenga la ocupación de la vivienda. 

En el Perú, la ley dispone que una “entidad autorizada” otorgue un crédito (entregarlo en una sola armada o en pagos periódicos a favor del titular y/o beneficiario) a favor del titular de un inmueble, y ese titular afecta dicho bien con la constitución de una hipoteca a favor de la “entidad autorizada”. 

De esta forma, el crédito entregado al titular deberá reembolsarse y podrá ser exigible con la ejecución de la hipoteca, lo cual ocurrirá al fallecimiento del titular, y los herederos y legatarios podrán cancelar el crédito para adjudicarse la propiedad. Para el otorgamiento del crédito, la “entidad autorizada” determinará el valor del monto por otorgar en función de la valorización del inmueble que se entregará en garantía y la esperanza de vida del titular solicitante.

 El éxito de la aplicación de una regulación recogida de otras latitudes –desde una consideración netamente personal– recae en la forma en que ha sido diseñada, a efectos de que sea adaptable a nuestro sistema legal, a la idiosincrasia y contexto social. Así, podría existir una reticencia de alguna entidades, pues (i) es incierto calcular la longevidad y/o esperanza de vida del titular solicitante (algunas empresas están en mejor capacidad que otras de realizar este cálculo); (ii) existe un riesgo en relación con la potencial variación del valor del inmueble; (iii) existe un riesgo vinculado con  la estimación de la tasa de intereses que se cobrará por este tipo de préstamo; y (iv) a todo lo anterior se le suma el hecho de que la ley aún no ha sido reglamentada, por lo cual se tiene incertidumbre respecto a los procedimientos conceptos y reglas que le darán contenido.