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PULSO LEGAL

Las arras en los contratos inmobiliarios

16/5/2019


Yuri Vega Mere

Socio senior del Estudio Muñiz, Olaya, Melendez, Castro, Ono & Herrera.

Es frecuente que en los contratos inmobiliarios se pacte la entrega de arras. Veamos de qué se trata para entender su importancia y sus funciones.

Lo primero que debo señalar es que no existe un contrato de arras. Estas constituyen un pacto que se incorpora en un contrato (llamado principal) y carecen de autonomía. Por lo demás, son una señal que busca confirmar la celebración de un contrato.

Las arras deben traducirse en la entrega de un bien (generalmente dinero). No son extraños los acuerdos en los que se prometen arras o se conviene su provisión por partes. El papel aguanta todo; para que hablemos de arras debe haber entrega (incluso a un tercero).

Las arras cumplen varias funciones. No solo son un signo de conclusión de un convenio; también son un medio compulsivo para que las partes honren los acuerdos: mientras más importante sea el valor de las arras (casi siempre dinero), mayor será el compromiso, el temor a perder lo entregado o a devolver lo recibido.

Por cierto, no hay reglas legales que señalen cuál es el porcentaje del precio (en el caso de una compraventa) que deba pactarse como arras. Cuando las arras son una suma de dinero, pueden imputarse a la prestación si aquello que debe quien las entregó es un bien idéntico a las arras, como ocurre con el pago del precio pactado en una compraventa (cumpliendo una función solutoria o de pago).

La entrega de arras permite sancionar a quien incumple su promesa. Cuando la parte que entregó las arras incumple, quien las recibió puede conservarlas y dar por terminado el contrato. Pero también puede exigir el cumplimiento o resolver el acuerdo y, en ambos casos, pedir una indemnización. Si incumple quien las recibe, las debe devolver dobladas; sin embargo, puede pactarse en contrario y devolverse una suma diferente.

El Código Civil regula las arras confirmatorias que pueden pactarse en cualquier contrato. Y también las arras de retractación que limitan a los contratos preparatorios. Las primeras validan el cierre de un acuerdo. Las segundas, en cambio, conceden el derecho (a una o a ambas partes, según lo acordado) a desistirse del contrato definitivo sin tener que pagar mayor penitencia que perder o devolver (dobladas) las arras. En este caso, lo conveniente es entregar o recibir montos relativamente pequeños para conservar la libertad de desistirse del contrato proyectado.