El Peruano

Segunda etapa • Año 11 Martes 10 de abril de 2018

FINANZAS

VIVIENDA Y CRÉDITO, CONOZCA EL NUEVO INSTRUMENTO FINANCIERO

La hipoteca inversa


ÓSCAR ALBERTO URIBE AMORÓS
Abogado. Profesor de Derecho. Posgrado en Contratación Comercial, Financiera e Internacional en la Universidad Castilla La Mancha, Toledo, España.

Mediante Ley N° 30741, publicada en el Boletín de Normas Legales del Diario Oficial El Peruano, el 28 de marzo, y vigente –según la cuarta disposición final del mismo texto– a partir del día siguiente de la publicación de su correspondiente reglamento, se ha incorporado al ordenamiento jurídico peruano el instituto de la hipoteca inversa. Así, en principio, será el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), el que tendrá la responsabilidad de reglamentar la norma en un plazo de no más de 90 días calendario, computados desde el 29 de marzo del 2018.

La hipoteca inversa o hipoteca reversa es un instituto jurídico peculiar, que aun cuando, aparentemente, podría perseguir fines propios y especiales, no puede escapar de su naturaleza jurídica. Prueba de ello es lo dispuesto por la tercera disposición final de la aludida ley, la cual prescribe el reconocimiento expreso, de la aplicación supletoria del Título III, de la Sección Cuarta, del Libro V del Código Civil, lo que convierte a este instituto de la hipoteca inversa en un tipo de derecho real de garantía hipotecario especial, como también lo son la hipoteca para programas de vivienda (Ley N° 28698), la hipoteca de concesiones (Ley N° 26885) o la hipoteca minera (Texto Único Ordenado de la Ley General de Minería).

Nadie duda de que el Perú es hoy un país que permite, dentro de una Economía de Mercado, que los agentes económicos tomen decisiones en forma libre y en función a sus intereses particulares...
Requisitos especiales
A los requisitos tradicionales de la hipoteca común se adicionan otros especiales: que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño; que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados, uno de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa; que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o titulares; que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna; que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n) enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad autorizada acreedora; que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares no tengan obligaciones que de acuerdo con la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre la hipoteca; que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía hipotecaria; y que al fallecimiento del titular o titulares, la entidad autorizada acreedora, con arreglo a las disposiciones y dentro del plazo que se establezca en el reglamento, ofrezca a la sucesión o a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y, consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.
Esencia y funcionalidad

Este punto de partida, desde mi óptica, es fundamental para comprender la esencia y funcionalidad de la hipoteca inversa, toda vez que al ser un derecho real de garantía, esto es, un mecanismo de tutela y aseguramiento del crédito, que –sin implicar la desposesión de la vivienda del (los) concedente (s) de la hipoteca– implica una restricción (gravamen) a dicho bien en respaldo de una relación jurídica.

A partir de esta premisa, tenemos que, de conformidad con el artículo 1 de la ley mencionada, su objeto es “[…] normar el uso de la hipoteca inversa, como un medio que permitirá que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito […]”. Nadie duda de que el Perú es hoy un país que permite, dentro de una economía de mercado, que los agentes económicos tomen decisiones en forma libre y en función a sus intereses particulares, pero ello no debe hacernos perder la perspectiva de las instituciones que empleamos para desarrollar este fin. La hipoteca inversa no puede ser vista solo como una forma indirecta de crédito de consumo o de una pseudopensión de cesantía, porque atendiendo a la forma como está constituida esta institución, podría convertirse en una medida económicamente ineficiente para el beneficiario, al ser alto el costo que sobre ella pesaría o podría ser también un producto excesivamente riesgoso o costoso, que impida su promoción por los operadores crediticios.

A esto se suma lo dispuesto por el artículo 9 del referido texto normativo, en cuanto prescribe que “[…] la hipoteca inversa está adicionalmente sujeta a las disposiciones sobre transparencia, suministro de información y asesoramiento al cliente que establezca el reglamento. La transparencia implica, al menos, la publicidad de las características del producto, incluyendo los riesgos que este implica; el suministro de información comprende, al menos, la entrega de folletos, modelo de contrato y demás información que requiera el consumidor, incluyendo la absolución de consultas que formule. El asesoramiento del cliente implica que, previo al otorgamiento del crédito, el solicitante deberá acreditar que ha recibido asesoría de un profesional especializado, registrado ante la SBS, que sea ajeno a la entidad autorizada que es parte en la operación. El asesoramiento tendrá en cuenta, entre otros, la edad y situación financiera del solicitante, así como los riesgos y consecuencias económicas de la operación […]”. Ello no hace sino concluir que el Estado está invocando y orientando a las partes, sujetos de esta relación jurídica especial, un cuidado particular en la forma como han de desenvolverse y actuar frente al otro contratante y a la trascendencia de informarse, previamente, a la suscripción de este acuerdo.

La advertencia del Estado peruano, en este tipo de operaciones o negocios de garantía, es absolutamente justificada y respaldada por el derecho comparado, debiendo, además, ser eficaz en la realidad, de manera concreta, especialmente en un mercado como el peruano, donde, según indica el INEI, el 79.1% de la población adulta mayor (potenciales sujetos que calificarían como beneficiarios de este instrumento de garantía) sabe leer y escribir, y el 20.9% no. Asimismo, según el área de residencia, el área urbana cuenta con el 86.7% de la población alfabeta y el 13.3% analfabeta, y en el área rural, el 58.3% sabe leer y escribir, y el 41.7% es analfabeto. También es relevante tener en cuenta que, del total de hogares del país, el 24.9% tiene como jefa o jefe de hogar a una persona de 60 y más años. Según sexo, existen más mujeres que hombres adultos/as mayores como cabeza de hogar. Así, del total de hogares conducidas por jefas, el 30.5% son adultas mayores y en el caso de los hogares con jefe, el 22.8% son adultos mayores. Además, del total de hogares conducidos por adultos mayores, el 24.3% son unipersonales. Según sexo, los hogares unipersonales con jefa adulta mayor constituyen el 42.2% y en el caso de los hogares con jefe hombre de 60 y más años es el 14.7%. Asimismo, se ha informado que, en el último trimestre del 2017, del total de la población de 60 a más años de edad, el 83.4% accedió a algún seguro de salud (público o privado), lo que denota un mayor interés en el bienestar y cuidado de su salud, debiéndose reparar que el 82.3% de la población adulta mayor femenina padeció algún problema de salud crónico, es decir, 11.6 puntos porcentuales más que los hombres adultos mayores (70.7%). Todos estos son datos relevantes para la calificación crediticia del constituyente.

Por otro lado, el legislador ha definido funcionalmente a la hipoteca inversa en el artículo 2 del referido texto normativo. Así, señala que estamos en este supuesto cuando “[…] una entidad autorizada […] otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares […]”. Este enunciado contiene, en esencia, los presupuestos de la definición general de hipoteca, esto es, describe una obligación principal, que es el crédito; un derecho real accesorio, que es la hipoteca inversa; una afectación inmobiliaria, que recae sobre el bien debidamente determinado y saneado que constituye la vivienda del constituyente; establece un derecho de ejecución ante el acaecimiento de un hecho, la muerte del titular (es) constituyente (s) del gravamen. La diferencia con el modelo hipotecario común vendría con ocasión del reembolso del crédito, toda vez que este será exigible y la garantía ejecutable, no al incumplimiento de la obligación, sino al fallecimiento del referido titular o titulares. De allí deriva su propia denominación, toda vez que es inversa a la situación habitual o se aplica y ejecuta, en el cobro del crédito, en sentido inverso al cumplimiento de la obligación que respalda. Pero es justamente esta particularidad la que lo hace un producto poco atractivo, en términos económicos, para los ofertantes de crédito, toda vez que requiere de variables disímiles a la valorización del bien, objeto de la garantía o al récord crediticio del constituyente, adicionando criterios como la edad (esperanza de vida del titular, dice la ley), entre otros.

En ejecución de la obligación principal (crédito) se dispone su desembolso, de acuerdo con los criterios acordados en el contrato respectivo, pudiendo ser esta en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas que devengan en el tiempo. Asimismo, el legislador ha previsto la inserción de un contrato de seguro, que permita al titular o titulares de la hipoteca inversa recibir una renta vitalicia luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, lo cual es un compromiso, que podría, como es evidente, ampliar la cobertura de protección y otorgar mayor seguridad. Por lo demás, existe libertad en la elección de los beneficiarios, pero quedan restricciones en función de la edad del constituyente, de tal suerte que la disparidad en la edad de los constituyentes puede generar un obstáculo al otorgamiento del crédito.

Asimismo, no cualquier entidad prestataria, sino solo aquellas empresas de operaciones múltiples y las empresas de seguros, son las llamadas a brindarle operatividad a este negocio de garantía. También es preciso resaltar que en el supuesto, casi improbable, que la entidad prestataria sea la que incumpla con desembolsar los montos dinerarios (no cumpla su obligación), por dos períodos sucesivos o tres en un lapso que comprenda doce períodos, se faculta al titular o titulares de la hipoteca inversa a invocar la resolución automática del contrato y requerir el pago de la penalidad que pudiere corresponder, pagando (devolviendo) el monto efectivamente entregado y sus intereses, actualizado al día que se produjo el hecho que causó la resolución del contrato. En el extremo ejecutivo, o de realización de la hipoteca, el legislador ha sido sabio al sostener que esta puede efectuarse extrajudicialmente, lo cual permite reducir los costos de la operación y la pronta recuperación del crédito, que es otro de los objetivos de todo negocio de garantía.

Sin importar el escenario desde donde queramos ver el desenvolvimiento de esta cardinal institución jurídica queda claramente establecido que solo tendremos una idea más exacta de su operatividad, cuando acontezcan dos hechos: el primero, cuando se publique el correspondiente reglamento, que es un instrumento primordial para despejar las dudas que el texto normativo publicado origina y, segundo, evaluar su eficacia dentro del entorno social, de la vida misma, para que no acontezcan situaciones tan penosas como la que sufre la Ley de garantía mobiliaria, documento legal extraordinariamente interesante en su temática y funcionalidad, pero lejano aún al entorno peruano, a la sociedad misma y que, por la desesperación que causa no poder encontrar una solución de los múltiples problemas de las garantías mobiliarias, se ha llegado a reflexionar y esbozar por, quizá, el restablecimiento de las normas de prenda contenidas en el Código Civil de 1984, enmendando lo que corresponda o, mejor aún, sentarnos a organizar un verdadero y coherente sistema de garantías.◗