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ENFOQUE INMOBILIARIO

Discrepancia entre plano y memoria descriptiva

11/3/2019


Miguel Cavero Velaochaga

Director de Inmobilex

Un plano es la representación gráfica de un área, superficie o edificación de cierta jurisdicción. Por ejemplo, el plano de independización. Para su utilización en determinado trámite, un plano podrá requerir una visación municipal. Si es utilizado en un procedimiento ante el Registro de Predios entonces debe elaborarlo y visarlo un verificador. Es decir, si un plano es elaborado fuera del registro, según la rogatoria, el registrador durante su calificación debe considerar ciertas cuestiones.

Si advierte que existe discrepancias entre la información que consta en la memoria descriptiva y la información gráfica de los planos de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes previstos en la Ley N° 27157 (que pueden ser régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o régimen de independización o copropiedad), prevalecerá la información que consta en el plano, por lo que el asiento de inscripción que extienda el Registrador será conforme a este.

Respecto a la discrepancia señalada, el Tribunal Registral se ha pronunciado en buen número de ocasiones, por ejemplo la Resolución N° 1072-2018-SUNARP-TR-L, la Resolución N° 1673-2018-SUNARP-TR-L, entre otras; siguiendo lo previsto en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Pleno CXXXIX, cuyos fundamentos son, entre otros, que el plano refleja la realidad física del predio sobre la base de un trabajo de campo; que la memoria descriptiva solo pretende hacer una lectura del plano a partir de un trabajo en gabinete, por lo que no podría prevalecer, que puede incurrirse en errores al confeccionar la memoria descriptiva, que no modifican el plano, etcétera.

Del mismo modo, la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN que establece los criterios aplicables a la calificación e inscripción de actos referidos al régimen de propiedad exclusiva y común, dispone en su numeral 5.12, “que los planos presentados para la inscripción de la declaratoria de fábrica e independización que cuenten con el respectivo visado municipal o del verificador según el caso, no podrán ser objeto de observación ni rechazo registral”. Al respecto, el Tribunal en la Resolución N° 1673-2018-SUNARP-TR-L, ha señalado que “Si bien la norma no establece que debe primar el contenido del plano, ello se concluye de la prohibición de la directiva en el sentido que la discrepancia no ameritará observación.”