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Año del diálogo y la reconciliación nacional
VIERNES 16

de noviembre de 2018

PANAMERICANOS

26 JUL AL 11 AGO

PARAPANAMERICANOS

21 AGO AL 01 SEP

AGENDA INMOBILIARIA

El derecho de superficie

Este derecho real, que puede constituirse de forma onerosa o gratuita, por acto entre vivos o por testamento, y que es transmisible, salvo que exista prohibición expresa en el contrato de constitución, tiene como antecedentes (i) el art. 954 del Código Civil (CC), que señala que la propiedad de un predio “se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho”, precisando que esta no comprende los recursos naturales, yacimientos, restos arqueológicos ni otros bienes regulados por legislación especial; y (ii) el art. 955 del CC, que señala que “el subsuelo y el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño de suelo”. Es decir, nos hallamos ante “bienes inmuebles diferenciados”, por lo que es un error considerar lo edificado en el suelo como un bien accesorio del mismo propietario de este, tratando de aplicar las reglas del art. 913 del CC.

14/5/2018


Miguel Cavero Velaochaga

Director de Inmobilex

Cristhian Northcote Sandoval (Actualidad Empresarial, Nº 176, 2009), señala que “a través del derecho de superficie se crea un régimen especial en virtud del cual el titular del derecho, es decir, el superficiario, tiene la propiedad de las construcciones que realice por encima o por debajo del suelo, según lo pactado con el propietario. Lo particular de este régimen es que la propiedad de la que goza el superficiario sobre las construcciones hechas en el predio es de naturaleza temporal” (no puede durar más de 99 años, conforme lo prevé el art. 1030 del CC). Culminado dicho plazo (y derecho) la propiedad de lo construido es adquirida por el propietario del predio, quien deberá pagar su valor, salvo pacto distinto. La regulación del derecho de superficie está entre el art. 1030 y el art. 1034 del CC.

En lo registral, el acto no requerirá el informe previo del área de catastro, procedimiento previo usual según el art. 11 del reglamento de inscripciones del Registro de Predios y la Directiva Nº 008-2004-SUNARP-SN, “al no importar dicho acto la incorporación del predio al registro o la modificación física del mismo” (Res. N°022-2015-SUNARP-TR-L). Merece recordar que, (i) en caso de constitución onerosa, la retribución podrá ser única o periódica; y (ii) de destruirse lo construido, el derecho no se extinguirá.