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ENFOQUEINMOBILIARIO

¿Estafa inmobiliaria o incumplimiento al consumidor?

Según el artículo 196° del Código Penal, quien “procura para sí u otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta”, incurre en delito de estafa. Los hechos deben constituir una secuencia y el engaño deberá existir desde el inicio de la relación “agente-víctima” o “proveedor-consumidor”, como precisaré.

13/5/2019


Miguel Cavero Velaochaga

Director de Inmobilex

Pese a que es un deber informarse antes de comprar un bien terminado o futuro, todavía existen casos de “engaño” para beneficiarse, haciendo incurrir en error al comprador, mediante “falsas” casetas u oficinas; colocando gigantografías de bancos “que financian el proyecto”, etcétera.

En la compra de un bien inmueble futuro, concurren (I) la confianza del comprador, como inicio de una relación patrimonial y (II) su derecho a la información, pues esta relación también es de consumo, regulada por el Código del Consumidor, que señala (art 76°) que quien tiene “la mera intención” de adquirir un inmueble (lote, departamento, etcétera) tiene derecho a recibir toda la información de la persona natural o jurídica que lo ofrezca, aunque no llegue a concretar su compra. El operador del mercado inmobiliario debe conocer este código, pues resulta esencial en fase previa y posventa a la compra de un inmueble, que además es un bien de consumo.

El “derecho a la información” que consagra el código, obliga al proveedor a informar en la fase previa para generar una relación válida que no devenga en estafa. Al respecto, la Corte Suprema señala que existirá estafa cuando acceder a la información no sea competencia de la víctima, sino del autor del hecho o suceso fáctico. Es decir, cuando la víctima carezca de posibilidades de acceder a la información necesaria (ver sentencia del Recurso de Nulidad N° 2504-2015-Lima, Segunda Sala Penal Transitoria). El pronunciamiento permite inferir que no habrá estafa si la víctima podía exigirle a la empresa que vende su información registral y del predio, licencias del proyecto, etcétera.

No se debería hablar de “estafa” en cualquier caso. Podemos decir que si no llega a existir un proyecto y se entregó falsa información al inicio (y durante la relación), existirá estafa. No entregar información al inicio del trato, demoras, cambios injustificados o deficiencias en la entrega del proyecto, son temas del derecho del consumidor y residualmente del derecho civil en lo que corresponda.