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Año de la lucha contra la corrupción y la impunidad
VIERNES 6

de diciembre de 2019

PULSO LEGAL

Contratos built to suit

Nacidos al calor de las necesidades del sector construcción de Estados Unidos, estos contratos han sido empleados pocas veces en nuestro país y, tal como ocurrió con la experiencia del país del norte, al inicio tuvieron aplicación en el sector industrial y de servicios logísticos.

7/11/2019


Yuri Vega Mere

Socio Sénior del Estudio Muñiz, Olaya, Menéndez, Castro, Ono & Herrera

Afortunadamente, la historia no ha terminado allí. En los últimos años han sido otros actores, básicamente los desarrolladores inmobiliarios, fondos de inversión, los departamentos o unidades de inversión inmobiliaria de las compañías de seguro, por mencionar solo algunos, quienes han tomado la iniciativa de buscar hacer sinergia con empresas y organizaciones que trascienden el sector industrial (las universidades son un ejemplo) para poner en marcha una alternativa como la que ofrecen los contratos built to suit.

Un contrato de esta naturaleza se explica de manera simple: si alguna empresa o entidad requiere una edificación (planta industrial, almacén u otra construcción) que sea hecha a su medida, entonces recurre o une esfuerzos con un promotor o con alguno de los vehículos referidos en el párrafo precedente– para lograr ese objetivo. 

Pero no serán los únicos protagonistas: el cliente final no es (necesariamente) el titular de la tierra en la que se desea llevar a cabo el proyecto; el terreno puede ser de un tercero. Y, claro está, el promotor o inversionista no suele ser constructor de modo que cuando se haga de la propiedad del suelo, entonces, de común acuerdo con el interesado, se contratará a todos los profesionales que diseñen y construyan las instalaciones con las que se busca cumplir o ampliar las actividades del cliente final. Es, en los hechos, un turnkey contract (llave en mano). 

Debo señalar que no descarto que en algunos casos el mismo interesado es dueño de la tierra, pero no es la regla. El acuerdo global implica que el promotor comprará el terreno, asumirá los costes de la edificación y luego recuperará su inversión con un contrato de largo plazo suscrito con el cliente final. 

Las ventajas para todos los involucrados no se dejan esperar: el promotor tiene asegurados los flujos durante un prolongado lapso (no basta un contrato de alquiler, generalmente se recurre a un contrato de usufructo); el “ocupante” no distraerá fondos (considerables) en activos cuyo mayor valor dependerá de su revaluación [usualmente lenta]; el constructor tendrá un nuevo proyecto que ejecutar y el vendedor de la tierra posiblemente disfrutará de una plusvalía interesante.