Adultos mayores y desalojo

ÓSCAR ALBERTO URIBE AMORÓS

Profesor de derecho civil. Posgrado en Contratación Comercial, Financiera e Internacional por la Universidad Castilla La Mancha, Toledo, España. Asesor legal y académico.

El pleno del Congreso aprobó recientemente el proyecto de Ley Nº 114-2016-CR, que regula la administración inmobiliaria. Así, la autógrafa, con buenas intenciones, busca crear un escenario más propicio y flexible respecto de la funcionalidad directiva (interna) y económica de la administración inmobiliaria dentro del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común..

Aun cuando la iniciativa resulte interesante y denota una clara preocupación del legislador, es importante enfocarse en una necesidad social, que en mi concepto y perspectiva resulta vital.

Contratos

Cuando una persona crea una relación jurídica, por ejemplo, de naturaleza contractual, el derecho la cubre al amparo de dos disposiciones legales generales. Así, el artículo 1361 del Código Civil (CC) dispone que “los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos” y el artículo 1363 del CC prescribe que “los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo en cuanto a estos si se trata de derechos y obligaciones no transmisibles”.

Con ello, el derecho está informando al mercado que las relaciones contractuales creadas por los agentes económicos deben respetarse en los términos establecidos.

Vivimos en una sociedad cuantitativamente ascendente en número e incertidumbre, en la que la confianza es un valor en vías de extinción y, por lo tanto, las personas no saben, con exactitud, con quién se establece una relación jurídica. Es científicamente comprobable que una persona puede valerse de algunos indicios para obtener un perfil de su contraparte contractual, pero esto no es un referente absoluto, pues una persona puede incumplir su obligación sobre la base de consideraciones objetivas (materiales) o subjetivas.

Sin importar la razón que motiva el incumplimiento contractual, lo que tenemos, a ciencia cierta, es una suerte de absoluta frustración de una persona, la que cumplió, en tiempo y modo oportuno, y a cabalidad, con su obligación contractual.

Arrendamiento

Podemos citar varios ejemplos: el de la persona (arrendador propietario del bien) que celebró un contrato de arrendamiento con el arrendatario, al amparo del artículo 1666 del CC, en mérito del cual “el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

Como ocurre en todo contrato, las partes, de común acuerdo, establecen deberes y derechos; las principales obligaciones del arrendador son, por ejemplo: i) entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos (artículo 1678 del CC); ii) mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento (inciso 1 del artículo 1680 del CC); iii) realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto (inciso 2 del artículo 1680 del CC).

Por otro lado, el arrendatario también tiene obligaciones, una de las más importantes es “devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario” (inciso 10 del artículo 1681 del CC).

Lamentablemente para la sociedad y el derecho, esta última obligación jurídica es una de las más incumplidas. En el contexto peruano existen casos que nos muestran que aun cuando el arrendador cumplió con sus obligaciones, el arrendatario, usualmente, incumple –manifiesta y descaradamente– la obligación legal más básica, como es la devolución del bien arrendado, con lo que altera la convivencia social y promueve el conflicto entre las partes, además de hacerlo con la anuencia del propio ordenamiento jurídico.

Este típico caso se presenta, en forma reiterativa, usual y permanente, en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, aun cuando el artículo 70 de la Constitución expresa: “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza.

Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley [...]”. No obstante el derecho y el ordenamiento jurídico, lo que acontece en la realidad es inversamente situacional a lo declarado por la norma, pues el arrendatario inmobiliario incumplidor no devuelve el bien inmueble a su propietario y, con ello, viola el legítimo derecho de propiedad de este, al mantener para sí el uso de un bien que sabe y le consta que no es suyo.

Por otro lado, el Estado no le garantiza al propietario la inviolabilidad de su derecho (en la modalidad de restitución) y, más bien, al arrendatario le da la permanencia en el uso del bien, mientras no sea desalojado, luego de un largo y extenuante proceso judicial, en que, en todo momento, el propietario se ve privado –en términos constitucionales– de su propiedad.

Si el propietario usa los medios de fuerza para recuperar lo que es suyo, será denunciado por la comisión del delito de usurpación y recibirá como “premio” de dos a cinco años de pena privativa de libertad o, si se agrava la sanción, hasta 12 años de prisión si se incurren en supuestos especialísimos del tipo penal que son particularmente comunes en la sociedad peruana.

Es más, si la desesperación y obnubilación de un propietario por recuperar su único bien inmueble lo condujera a las vías de hecho, el ordenamiento jurídico obliga a la Policía Nacional del Perú y a las municipalidades respectivas a prestar el apoyo necesario para garantizarle la restitución posesoria, medida que si bien no es oponible al propietario del inmueble –salvo que el poseedor haya adquirido la titularidad por prescripción adquisitiva de dominio–, igual lo sume en un proceso penal (tercer párrafo del artículo 920 del CC).

Si se usan los canales civiles, entonces el propietario tendrá que: i) plantear una demanda de desalojo por vencimiento de contrato y, como también sucede usualmente, pagos de arriendo, sin requerir la devolución del bien, en la vía del juzgado de paz letrado; ii) si cursa una carta notarial de requerimiento de devolución del bien inmueble, entonces habría constituido a su arrendatario en precario y tendría que plantear una aletargada demanda de desalojo por ocupación precaria ante el juez especializado en lo civil, que le asegura un dilatado proceso judicial que se desenvolverá en meses hasta culminar con una sentencia de primera instancia, para proseguir otros tantos meses en segunda instancia y, quizá, meses también en la Corte Suprema, con el riesgo, siempre latente, de que algún magistrado opte por las inadmisibilidades, improcedencias o nulidades de actos procesales o sentencia y sin contar el plazo, propiamente dicho, de la ejecución de la decisión favorable al propietario, todo lo cual hunde a este en un profundo y oscuro foso de constante desasosiego, incredulidad y desconfianza en las instituciones jurídicas.

LAS RELACIONES OBLIGATORIAS DE LAS PERSONAS DEBEN PARTIR DEL PRINCIPIO DE CONVIVENCIA Y DE COLABORACIÓN SOCIAL.

Planteamientos

Ante ello, es urgente, para el legislador, solucionar este acuciante problema y terminar esta permanente situación de indefensión en contra del propietario inmobiliario en particular y de todos los propietarios de bienes en general.

La solución saludable e inmediata sería que el legislador modifique el artículo 679 del Código Procesal Civil (CPC), el cual prescribe que en los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega, procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien.

Con una evaluación objetiva de los principios que guían e informan al sistema económico peruano, el legislador no podría sino concluir que es necesario e inminente realizar una reforma legal, de tal suerte que la redacción de la disposición podría quedar así: En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega, procede la ejecución anticipada de la futura decisión final cuando el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida.

Esto implica, como puede apreciarse, una modificación mínima al texto legal vigente, pues la norma exige para su configuración: i) la acreditación indubitable del derecho a restituir y, ii) el abandono del bien. En la práctica, todo propietario podría acreditar su titularidad con la documentación respectiva. Lo que no se puede acreditar, porque no sucede en la realidad, es el abandono (entendido como desocupación) del bien.

Cierta posición doctrinal y técnica refiere que el supuesto establecido en la norma antes indicada no es un proceso propiamente cautelar, sino que se está ante una situación de evidente urgencia (tutela de urgencia / ejecución anticipada del proceso), que incide en el fondo de la controversia, prácticamente resolviéndola y que debería estar normada en el supuesto típico de desalojo. Además, se alega que su permanencia en el CPC afecta la naturaleza misma de toda medida cautelar por la instrumentalidad que la caracteriza y que desaparece si se resuelve, mediante ella, la controversia peticionada (restitución posesoria), pero estamos seguros de que esta medida implicaría, en la práctica, que el propio interés del poseedor (ocupante) se diluiría, puesto que tendría opción de seguir litigando, aunque lejos del bien inmueble que ocupa, la mayoría de las veces, indebidamente.

El hecho del poseedor del inmueble de litigar sin recibir (ni asumir) las consecuencias de su acto (puesto que litiga poseyendo el bien) es un incentivo perverso a que litigue, enrarezca y dilate –ilegítimamente– el proceso. Por esa razón, este tipo de causas constituye una de las pretensiones procesales más abundantes en la justicia peruana.

Otra opción importante sería implementar el Sistema de Alerta Judicial para personas Adultas Mayores –creado por Directiva N° 006-2016-CE-PJ, aprobada por R. A. N° 134-2016-CE-PJ–, que es el resultado de la evolución de dos grupos de normas. Por un lado, las disposiciones internacionales, como las recomendaciones de la 14ª Cumbre Judicial Iberoamericana Brasilia, celebrada entre el 4 y 6 de marzo del 2008, que concluyó con el documento 100 Reglas de Brasilia sobre el Acceso a la Justicia de Personas en Condiciones de Vulnerabilidad, entre las que se encuentra, como regla número 6, la que estipula: “El envejecimiento también puede constituir una causa de vulnerabilidad cuando la persona adulta mayor encuentre especiales dificultades, atendiendo a sus capacidades funcionales, para ejercitar sus derechos ante el sistema de justicia”.

Por otro lado, se dispuso, desde el Poder Judicial, por R. A. N° 028-2016-CE-PJ, crear el Programa Nacional de Acceso a la Justicia de Personas Vulnerables y Justicia en tu Comunidad, a fin de lograr un mejor desarrollo y cumplimiento de las funciones, estrategias y actividades desarrolladas para la ejecución de las 100 Reglas de Brasilia y de la Carta de los Derechos de las Personas ante el Poder Judicial peruano. Asimismo, por R. A. N° 090-2016-CE-PJ, se aprobó El Plan Nacional de Acceso a la Justicia de Personas en Condición de Vulnerabilidad-Poder Judicial del Perú 2016-2021.

Conclusión

Este escenario se presenta trágico para un propietario no ocupante de su inmueble, más aún si este es, además, adulto mayor. Podemos decir que estamos ante una necesidad social apremiante y urgente en relación con el proceso de desalojo y su eficacia real, por un lado, y presenciamos –por otro– el nacimiento y formación de una política pública judicial, que debería materializarse, en ambos casos, inmediatamente, si la finalidad última y valiosa del legislador y del sistema judicial es otorgar la preferencia en la resolución de los conflictos intersubjetivos de intereses al que el ordenamiento jurídico considera su titular (propietario) o en situación de vulnerabilidad.

En el ordenamiento jurídico peruano, estas decisiones normativas se constituían en una política pública judicial, a partir de que la primera parte del artículo 4 de la Constitución prescribe: “La comunidad y el Estado protegen especialmente al niño, al adolescente, a la madre y al anciano en situación de abandono”, lo que puede interpretarse extensivamente en el sentido de que la vejez y/o ancianidad es una situación de evidente vulnerabilidad que el ordenamiento jurídico debe (o debería) cautelar.

Se atendió también la Ley N° 28803 (Ley de las Personas Adultas Mayores), que reconoce que será considerada como adulta mayor toda persona que supere los 60 años. Además, de acuerdo con el inciso 8, del artículo 3, de la misma norma, estas personas tienen derecho, entre otros, a “recibir un trato digno y apropiado en cualquier procedimiento judicial y administrativo que la involucre”. Es más, en su artículo 4, la misma ley señala que es deber del Estado establecer, promover y ejecutar “medidas administrativas, legislativas y jurisdiccionales que sean necesarias para asegurar el pleno ejercicio de los derechos de las personas adultas mayores. Toda persona adulta mayor tiene derecho a la protección efectiva del Estado para el ejercicio o defensa de sus derechos.”

A esto se suma el D. S. N° 002-2013-Mimp y dos disposiciones internas del Consejo Ejecutivo del Poder Judicial: la R. A. N° 266-2010-CE-PJ, por la que se adhiere a la implementación de las 100 Reglas de Brasilia; y la R. A. N° 090-2016-CE-PJ, que aprueba el Plan Nacional de Acceso a la Justicia de Personas en Condiciones de Vulnerabilidad.

Si bien del análisis y evaluación de las disposiciones citadas no se desprende que estas medidas de implementación requieran grandes esfuerzos de aplicación práctica y ejecutiva, lo cierto es que su aplicación a la realidad está siendo dirigida, presumiblemente, a partir de la especialidad de las materias del derecho; así, primero se ingresará al área familiar, luego al área civil, seguirá el área laboral y, finalmente, al área penal, lo cual denota bastante ingenuidad y desconocimiento de la naturaleza de los litigantes (y de sus pretensiones) a los que va dirigida esta medida, pues si nos basamos en la realidad, su incidencia y participación se encuentra establecida en causas civiles y laborales (propietarios que no pueden desalojar al arrendatario incumplidor y acciones de reconocimiento de derechos laborales, previsionales y demás), los temas familiares y penales son excepciones situacionales de agentes estudiados.

Es cierto que la preocupación teórica oscila en si crear privilegios es la mejor forma de estructurar supuestos de aplicación de justicia en un Estado de derecho. Así, por un lado, la orientación procesal pareciera haber dejado por sentado que debe existir igualdad en todos los litigantes, pero a ellos les ha surgido la tutela diferenciada, la cual, a partir de entre otras razones de orden fáctico, radicaliza y pregona un argumento en contra de la igualdad y en pro de la distinción, que es lo que – claramente – se deja vislumbrar en las disposiciones descritas.

No hay pues, en este extremo, una modificación del ordenamiento jurídico ni de ninguna de sus normas, sino la creación de una situación de privilegio del expediente que se está resolviendo ante la instancia correspondiente, atendiendo a un hecho objetivo: la edad del litigante.