Derecho
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De acuerdo con la Directiva N° DIR-00006-2021/SBN denominada “Disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales”, la compraventa de predios de dominio privado estatal se efectuará por subasta pública de oficio, y excepcionalmente en forma directa a solicitud del interesado.
Así, la compraventa directa procederá ante el cumplimiento de alguna de las causales previstas en el artículo 222 del reglamento de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, detalla la directiva aprobada mediante la Resolución N° 0121-2021/SBN.
En ese contexto, el procedimiento de aprobación de esta operación podrá originarse a petición de terceros interesados, pero ello no obligará a la entidad competente a iniciarlo debido a que este constituye un procedimiento de oficio.
El trámite del procedimiento de aprobación de la compraventa por subasta pública, la emisión de la resolución respectiva, y su ejecución, corresponderá a la SBN, para aquellos predios del Estado en las regiones en las que aún no ha operado la transferencia de funciones.
En tanto que asumirán tales tareas los gobiernos regionales con funciones transferidas, para aquellos predios que estén bajo su administración, así como para los de su propiedad, refiere la directiva.
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Además, detalla que la aprobación de la compraventa por subasta pública de un predio estatal solo será posible en tanto se encuentre inscrito en el Registro de Predios a favor del Estado o de la respectiva entidad.
De acuerdo con la norma, se considerará además predios estatales de libre disponibilidad aquellos que no tengan impedimento legal o judicial para su venta.
Así, para determinar la libre disponibilidad del predio, la directiva señala que se tomará en cuenta su ubicación, naturaleza jurídica, y la existencia de otras restricciones que pueda presentar el bien. A tal efecto, se verificará si se superpone a zonas arqueológicas, zonas de riesgo no mitigable, zonas de playa protegida, derechos de vía u otra situación que restrinja o prohíba la venta por subasta pública.
En cuanto al precio base de la subasta pública, este en la primera convocatoria será el valor comercial del predio estatal, determinado en la tasación efectuada en aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones.
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Además, podrá ser fijado en soles o en dólares americanos, según lo que resulte más favorable a los intereses del Estado, enfatizan las disposiciones aprobadas.
A la par detallan que para efectos de la notificación personal en los casos que resulte pertinente, los postores deberán fijar su domicilio en la ciudad donde se efectuará el acto de subasta pública.
Con la directiva, además, se otorga a la subdirección de desarrollo inmobiliario de la SBN o la que haga sus veces la posibilidad de interpretar, modificar, rectificar o aclarar las bases administrativas, el acto de convocatoria y demás actos del procedimiento, con la finalidad de lograr una mayor transparencia y eficiencia en la disposición de los predios estatales.
Respecto a la venta de los predios estatales, esta se realizará ad corpus, de lo cual se dejará constancia en el contrato respectivo. En tal sentido, no serán admisibles las solicitudes de ajuste de valor por causa de desconocimiento de información, estado del predio, ni por ninguna otra circunstancia, advierte la directiva.
En caso de compraventa por subasta pública de cuotas ideales sobre predios de propiedad del Estado o de las entidades que conforman el SNBE, esta se efectuará conforme a las reglas de la copropiedad previstas en el Código Civil, aplicándose el procedimiento de compraventa regulado en el reglamento y la citada directiva, en lo que corresponda.
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En el documento normativo también se señala que la venta de los predios de propiedad municipal está regulada por lo establecido en la Ley Nº 27972, Ley orgánica de municipalidades, por lo que la directiva se podrá aplicar de forma supletoria.
El resto de las entidades que también cuenten con un régimen legal propio para disponer los predios de su propiedad, podrán aplicar también la directiva de forma supletoria.
Conforme a las disposiciones aprobadas, el procedimiento de ejecución de la subasta pública se desarrollará en 14 etapas.
Comenzará con la organización del expediente administrativo de ejecución de la respectiva subasta, para luego aprobarse las Bases Administrativas y publicarse la convocatoria correspondiente.
Posteriormente deberán llevarse a cabo las etapas de presentación de sobres, calificación de postor hábil, el acto de subasta pública que podrá ejecutarse mediante el uso de medios electrónicos y sistemas de información web y el aumento de la garantía.
A continuación, se tendrá que pagar el precio, firmar el contrato, entregar el predio, darlo de baja ante la municipalidad, liquidar y distribuir los ingresos, actualizar el Sistema de Información Nacional de Bienes Estatales (Sinabip) y, emitir el informe final con el archivo del expediente.
Según la normativa de la SNBE, en la compraventa por subasta pública, una entidad adjudica un predio de dominio privado estatal al postor privado que presente la mejor oferta de compra, en la modalidad y detalles regulados en el reglamento de la Ley N° 29151 y la citada directiva.
En las disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales se incluyen los formatos de la ficha de análisis costo–beneficio para la venta por subasta pública, del resumen de tasación comercial de terreno urbano, del resumen de tasación comercial de terreno eriazo y del resumen de tasación comercial de terreno rústico en zona de expansión urbana e islas rústicas.
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— Diario El Peruano (@DiarioElPeruano) December 22, 2021
??Por Paul Herrera pic.twitter.com/wnmuPgsRrm
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