Derecho
Periodista
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El hombre de leyes recordó que la falta de vigilancia, sobre todo durante la pandemia del covid-19, y los problemas económicos, incentivaron la invasión de terrenos y viviendas. Sin embargo, según las circunstancias, la ley brinda diferentes mecanismos de protección a los propietarios de un bien, anotó.
Mecanismos
Así, el asociado sénior del estudio Miranda & Amado explicó que, si se trata de un propietario que ejerce la posesión, pero su bien es invadido, el marco normativo lo faculta a ejercer las denominadas defensas posesorias, que pueden ser extrajudiciales y judiciales. No obstante, estas defensas se encontrarán a disposición de quien posea el inmueble, independientemente de si es propietario o no, aclaró.
En cuanto a las defensas posesorias extrajudiciales, señaló que la ley permite al poseedor repeler la invasión con el uso de la fuerza física en contra del invasor. Tendrá hasta 15 días para emprender estas acciones desde que tome conocimiento de la invasión, agregó.
En cualquier caso, advirtió, la ley exige que la defensa debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias; de lo contrario, se podría incurrir en responsabilidad.
Mientras que la ley reconoce, respecto a las defensas posesorias judiciales, a las denominadas acciones posesorias e interdictos. Esta última es bastante más expedita, aseveró el experto en temas inmobiliarios.
Pero ¿cuál se podría aplicar en caso de una invasión?, se preguntó. El hombre de leyes precisó que el interdicto de recobrar, el cual se debe interponer prontamente ante la corte competente dentro del plazo de ley, trata de un proceso sumario en el cual lo que se evalúa es si efectivamente, en los hechos, ocurrió una toma de un bien por mano propia (invasión).
Las acciones posesorias generales, en cambio, suponen un proceso más pausado, en el que se evaluará quién tiene el derecho a poseer; si el demandante o el demandado, detalla el especialista.
Opciones
Por otro lado, Paz Maury sostuvo que si se trata de un propietario que no es poseedor (titular del derecho de propiedad, pero no ejerce la posesión), la ley le brinda dos opciones. Por excepción, también le concede la defensa posesoria extrajudicial, pero solo cuando se trate de inmuebles que no tengan una edificación o que se encuentre en proceso de construcción.
“Fuera de ello, el propietario en general tiene la denominada acción de reivindicación, en la que el propietario que no es poseedor demandará judicialmente la entrega del bien en contra del invasor. Se trata de un proceso más largo, en el cual se discutirá quién tiene el derecho de propiedad sobre el bien invadido”, enfatizó.
En estas situaciones, el especialista aseguró que lo más importante es el tiempo, para actuar rápidamente, utilizando las defensas posesorias extrajudiciales, que no requieren de la interposición de una demanda ni la tramitación de un proceso judicial ni administrativo, sino el ejercicio de hecho (defensa fáctica, física) en contra de los invasores, la cual se deberá efectuar siempre en el marco de la razonabilidad en cada caso.
“Cuando se detecta la invasión a tiempo y hay interés real en expulsar a los invasores, estas medidas extrajudiciales son las más usadas y efectivas. Sucede en terrenos rurales, eriazos y, en general, en zonas no urbanas con éxito. Lo relevante es tener un abogado al lado para prestar la debida asesoría legal, y utilizar las acciones dentro de la ventana de tiempo que brinda la ley, ya que fuera del plazo no se podrá ejecutar la defensa extrajudicial”, precisa.
Otras acciones
Paz Maury destacó, además, que estas medidas son efectivas, porque en todos los casos de defensa posesoria extrajudicial, la Policía Nacional del Perú (PNP), así como las municipalidades respectivas, deben prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento de tales defensas, bajo responsabilidad.
Para ello, el abogado aconsejó coordinar rápidamente con el comisario y personal policial competente de la zona para denunciar la invasión y exigir prontamente la organización de las fuerzas del orden para llevar a cabo la diligencia de expulsión junto con el usuario que ejerce la defensa posesoria extrajudicial.
Es ideal también poder contar con un notario público que dé fe de ello y que se haga en paralelo la denuncia penal respectiva en contra de los invasores, puntualizó.
Mejor defensa
Luis Paz Maury sostuvo que es importante también tener la documentación del terreno y/o vivienda en regla y adoptar siempre todas las medidas jurídicas y extrajurídicas del caso para lograr la mejor defensa y recuperación posibles.
Por ejemplo, refirió, es necesario que el inmueble esté debidamente inmatriculado o independizado en Registros Públicos y actualizada la inscripción del derecho de propiedad. Lo mismo, efectuar la carga en las áreas pertinentes del municipio, anotó.
Asimismo, llevar a cabo los actos de arrendamiento y semejantes siempre con un contrato escrito y las formalidades del caso (si se quiere tener la chance del desalojo notarial, habrá que pasarlo a escritura pública y cumplir con los requisitos de ley), subrayó.
El especialista aconsejó, en la medida de lo posible, contar con el catastro local actualizado (ya sea con la municipalidad o gobierno regional). En cuanto a las acciones extrajurídicas, es importante tener cercado el inmueble o debidamente delimitado con muros, rejillas u otros, anotó.
Asimismo, dijo, se debe apelar siempre a la publicidad de que se trata de una propiedad privada y está a nombre de determinada persona. A la par, indicar el número de partida registral, por letreros y avisos. Si se puede, optar por la guardianía o vigilancia del inmueble, afirmó.
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La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos decidió también este año dar un nuevo salto hacia lo que la tecnología permite.
— Diario El Peruano (@DiarioElPeruano) October 16, 2023
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