Alerta inmobiliaria: Base normativa del servicio para la administración de edificios
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado. Director de Inmobilex
Sus funciones se detallan en el artículo 152 del TUO del reglamento de la Ley 27157. Siendo entre otras: (i) cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios comunes; (ii) realizar, previo aviso, visitas a secciones de propiedad exclusiva para verificar cumplimiento o incumplimiento del Reglamento Interno. Ejemplo: Mal funcionamiento de baños de unidades exclusivas. Problema usual que, además de originar conflictos de convivencia por daños en techos, supone fuga de agua, la que sería solamente gasto del propietario si existe contómetro. A falta de este, el problema se convierte en gasto común, si el criterio de pago por servicios comunes es en partes iguales. (iii) Hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios y ejercer todas las funciones que esta o el Reglamento Interno le asignen.
El administrador brinda servicios mediante un contrato (locación) que debe firmar con la junta debidamente formalizada. Es decir, inscrita en registros públicos, cuyo representante legal es el presidente con mandato inscrito y vigente. El administrador no tiene la representación legal de los propietarios. Solo presta un servicio y no puede excederse. Por ejemplo, alquilar aires comunes. Según el inciso 23.4 del artículo 24 del DL 1568 (Nueva Ley de Propiedad Horizontal, todavía no vigente), el presidente de la Junta de Propietarios podrá autorizar al administrador a realizar mayores funciones.
El artículo 151 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, señala que el cargo puede recaer en: (i) El presidente de la junta; (ii) Cualquier poseedor de secciones de propiedad exclusiva (iii) Persona natural o jurídica contratada para tales fines. En cualquier caso, la junta debe comprobar que el personal de apoyo del administrador (recepcionistas, limpieza u otros) se encuentren en planilla y se cumplan sus derechos laborales; caso contrario, la Junta podría afectarse con una multa u otro apercibimiento si SUNAFIL hace una inspección inopinada.
De acuerdo con lo dispuesto en la tercera disposición complementaria final del citado DL 1568, al entrar en vigor este, se crea el Registro Administrativo Administradores de edificaciones, en el que deberán inscribirse quienes presten este servicio.
