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  • de octubre de 2026

Derecho

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DERECHO

¿Cumple tu edificio con la normativa de uso de espacios? Conoce lo esencial sobre la fiscalización

Enfoque inmobiliario

Editor
Miguel Cavero Velaochaga

Abogado. Director de Inmobilex

Además, deberá precisar lo mismo respecto a las secciones de propiedad común (Salas de Uso Múltiple o SUM, Gimnasio, azotea, etcétera).

Es decir, el uso asignado a cualquiera de las unidades exclusivas proviene de un acto (manifestación de voluntad) que se produce fuera del registro: El otorgamiento del reglamento interno; para cuya inscripción registral se requiere como acto previo la declaratoria de fábrica (ver artículo 83° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; y la Resolución Nro. 2628-2108-SUNARP-TR-L del 31.10.2018). 

Al respecto, se debe precisar que (i) no corresponde a las instancias registrales cuestionar el uso asignado por el propietario (ver Resolución Nro. 2040-2108-SUNARP-TR-L del 04.09.2018; y (ii) el titular registral (propietario) de la unidad exclusiva puede ser de una persona natural o jurídica o incluso la misma Junta de Propietarios (por ejemplo, si la adquirió mediante dación en pago de un moroso), según detalle que obra en la partida de independización. 

Ahora bien, la voluntad (de uso) del propietario no deberá colisionar con el sistema jurídico. Al respecto, el artículo 88 de la Ley Orgánica de Municipalidades (LOM), Ley N° 27972, señala que corresponde a las comunas en su jurisdicción regular el uso o destino de la propiedad inmueble. 

Lo que significa que se encuentran facultadas a verificar (fiscalización) que el uso de un predio no solamente sea el previsto (acordado o permitido) por los propietarios según el reglamento interno (inscrito), sino también que este se ejecute cumpliendo estrictamente las normas pertinentes en general, y en particular aquellas vinculadas al desarrollo urbano de las ciudades. 

Muchos predios de propiedad exclusiva, ubicados en el primer piso de edificios o en el último (con azotea o no), vienen siendo utilizados (informalmente) como “local comercial” o “depósito”, cuando el reglamento interno le asigna uso de vivienda; grave transgresión normativa que podría generar riesgo general en el edificio. La fiscalización predial y la gestión municipal urbanística constituyen estrategias que los municipios no deben olvidar si quieren jurisdicciones (ciudades) bien ordenadas territorialmente, con equilibrio social, económico y medioambiental.