El riesgo de comprar a un “soltero” que no lo es: revisa Sunarp antes de firmar
Compraventa inmobiliaria y estado civil
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado. Director de Inmobilex
No obstante, en aplicación del artículo 1549 del CC, en este tipo de contrato, para perfeccionar la transferencia del inmueble es necesario el acceso al registro, razón por la cual la obligación del vendedor de firmar escritura pública resulta esencial para que el comprador pueda gozar de la llamada seguridad jurídica o “posición excluyente ante terceros”: oponibilidad.
Sea durante las negociaciones previas o durante la elaboración y firma de la minuta o de la escritura pública, el comprador siempre debe realizar indagaciones y determinar situaciones puntuales que resulten indubitables en los hechos pero sustentadas por la fe del registro. Una de ellas será confirmar el estado civil del vendedor. De ser “casado”, la partida será prueba suficiente.
Si quien vende manifiesta ser “soltero”, no bastaría aceptar lo que señala su DNI, sino que se podría acreditar su “soltería” mediante publicidad registral. Es decir, presentando un “certificado negativo de inscripción de unión de hecho” (convivencia) expedido por el registro personal de Sunarp. Caso contrario, la adquisición a persona que aparece como “soltero” en su DNI pero que tiene una unión de hecho inscrita en el Registro Personal, va a generar conflictos, dado que “la unión de hecho origina una comunidad de bienes que se sujeta a las disposiciones del régimen de sociedad de gananciales, en lo que fuera aplicable” (Resolución N° 1900-2019-SUNARP-TR-L de 26/07/2019). Por lo expuesto, ante “concubinato informal” detectado al vendedor (dos años de convivencia), es recomendable exigir que este regularice dicha convivencia antes de la transferencia y no “venda como soltero”.
Tal como lo señala la Resolución N° 224-2020-SUNARP-TR-A de 15/06/2020, en concordancia con la Ley N° 29560, “Los notarios son competentes para llevar a cabo el procedimiento no contencioso de reconocimiento de unión de hecho que cuente con la intervención de ambos concubinos, de lo contrario, el reconocimiento deberá ser realizado por la vía judicial”. Además, “es inscribible una unión de hecho otorgada en el extranjero si se presenta el instrumento público correspondiente que contenga la declaración de convivencia y cumpla con las formalidades de la ley extranjera, con la legalización o apostilla respectiva” (Ver Resolución N° 891-2019-SUNARP-TR-T de 18/11/2019).
