Extinción de la propiedad horizontal

24/11/2025 10:30 Por Miguel Cavero Velaochaga, abogado y director de Inmobilex.- El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de ‘propiedad horizontal’, en adelante el régimen, que se constituye al otorgarse el Reglamento Interno, permite que diversos copropietarios de un predio matriz tengan propiedad exclusiva en sus unidades inmobiliarias (departamento, estacionamiento o depósito) y copropiedad en zonas comunes y en el predio matriz. Sin embargo, este régimen puede extinguirse bajo ciertos supuestos.

Si bien es cierto que la extinción del régimen no es regulada por la Ley N° 27157 ni en su reglamento, ante tal vacío, podemos aplicar lo previsto en la Directiva N° 009-2008-Sunarp/SN, en adelante la directiva, que regula el acto y que en su numeral 7 prevé la posibilidad de realizarlo de manera “voluntaria o involuntaria”. Igualmente, su numeral 5.14 prevé las modalidades o casos para su ejecución.

Así, la extinción puede darse en los siguientes escenarios: (i) Acuerdo (unánime) de todos los propietarios de unidades exclusivas para proceder a la demolición; en cuyo caso, al no existir edificio, ni zonas comunes ni unidades de dominio exclusivo, se instituye automáticamente una copropiedad sobre el suelo (terreno matriz). Es decir, no solo fenece la “propiedad horizontal”, sino que se genera un nuevo régimen de propiedad. Dicha modalidad también sería aplicable en caso de una destrucción total de la edificación; (ii) Extinción del Reglamento Interno (RI): Se requiere similar acuerdo y quorum al señalado, igualmente, en aplicación del numeral 2 del artículo 971 del Código Civil, si se opta por extinguir el RI, desafectar las zonas comunes y acumular estas, junto con las unidades de dominio exclusivo, en una sola edificación, que igualmente estaría sometida a copropiedad. Esta última modalidad también sería aplicable si una persona natural o jurídica adquiere la totalidad de unidades exclusivas y decide la extinción. En los escenarios descritos tiene mucha relevancia “el acuerdo unánime” (véase análisis en la Resolución N° 749-2018-Sunarp-TR-L).

Igualmente, es posible la extinción del régimen si es necesario excluir una o más unidades exclusivas debido a que dejaron de tener bienes y servicios comunes con las demás unidades de la edificación; o si en caso de expropiación o abandono por un plazo de 20 años, en que ocurre la transferencia del dominio del bien al Estado, este opta por la demolición para una obra o proyecto de infraestructura o por el uso conjunto de todas las unidades exclusivas existentes.

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