En el alquiler de un estacionamiento estamos ante un contrato verbal, cuya esencia es el acuerdo de o más partes, uno de los elementos de todo contrato, según el artículo 1351 del Código civil. No obstante, al ser verbal, su modificación, regulación o extinción pueden generar controversias o conflictos.
Por ejemplo: (i) En el pago de la renta. ¿Cómo formalizar el pacto de pagar por períodos vencidos o adelantados? Sin estipulación escrita, debe aplicarse el artículo 1676: Pago por períodos vencidos; (ii) En determinar (fehacientemente) su duración, que puede ser determinada o indeterminada (art. 1687) o con un plazo máximo de 10 años en general o 6 años si el estacionamiento pertenece a una entidad pública o a incapaces (art. 1688).
Un estacionamiento constituye un bien inmueble que puede ser parte accesoria de un predio de mayor extensión (casa, chalet, etcétera) y por tanto figurar en la misma partida registral de este. También puede ser unidad exclusiva en el régimen de propiedad horizontal.
En dicho régimen, principalmente en edificios antiguos, es probable que el estacionamiento se encuentre inscrito en la misma partida del predio y no haya sido objeto de una independización, lo que dificultaría la voluntad de transferirlo.
En tal caso, “procede la inscripción de su transferencia sin requerir el acto previo de independización” (ver Resolución n° 1572-2014-SUNARP-TR-L). En los complejos inmobiliarios de hoy, los estacionamientos se ubican físicamente en los sótanos o en zonas contiguas o frontis del inmueble, pero dentro del predio matriz o en uno colindante que hubiera adquirido la junta, lo que es viable (Ver Resolución n° 711-2006-SUNARP-TR-L).
En dicho caso, los estacionamientos no requieren tabiques o muros divisorios para su independización (ver Resolución n° 1990-2015-SUNARP-TR-L). En lo que respecta a la seguridad, según el inciso 7 del artículo 1681 del Código Civil, el inquilino queda obligado a no hacer uso imprudente del estacionamiento o contrario al orden público o las buenas costumbres.
Igualmente, es responsable por la pérdida o deterioro del bien que ocurran durante ejecución del arrendamiento: (i) Aunque deriven de un incendio, salvo que pruebe que este se produjo por causa no imputable a él; (ii) Por causas imputables a otras personas a las que les permitió el uso del bien, aunque sea temporalmente.
Finalmente, en cumplimiento del D.S. Nº 011-2024-IN, quien alquila un estacionamiento a un extranjero, deberá exigir los documentos de viaje o de identidad.
