Administración de edificios: prevención de conflictos y riesgos
Sus funciones se detallan en el artículo 152 del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento de la Ley N° 27157. Son entre otras: (i) cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios comunes; (ii) realizar, previo aviso, visitas a secciones de propiedad exclusiva para verificar cumplimiento o incumplimiento del Reglamento Interno. Ejemplo: mal funcionamiento de baños de unidades exclusivas. Problema usual que origina conflictos de convivencia, daños en techos y fugas de agua, las que serían solamente gasto del propietario si existe contómetro. A falta de este, el problema se convierte en gasto común, si el criterio de pago por servicios comunes es en partes iguales. (iii) Hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios (JP) y ejercer todas las funciones que esta o el Reglamento Interno le asignen.
Según el artículo 151 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, dicho cargo puede recaer en: (i) el presidente de la junta; (ii) cualquier poseedor de secciones de propiedad exclusiva (iii) persona natural o jurídica contratada para tales fines.
La administración de un edificio o condominio constituye el principal servicio (y gasto) común de la JP. Sin embargo, algunas empresas que prestan este servicio firman el contrato con presidentes sin poder inscrito en Registros Públicos. Para prevenir controversias, lo correcto es que firmen un contrato de prestación de servicios con la directiva de una JP formalizada (caso contrario es acto jurídico nulo), de esta manera, ante incumplimientos, podrán exigir pagos en sede judicial con mayor efectividad. Por otro lado, desde la perspectiva del derecho del consumidor, “contratar” con un JP transitoria o informal, igual obliga a la empresa a prestar un servicio idóneo a esta, caso contrario, podría ser objeto de un procedimiento (sancionador) ante Indecopi.
Las propuestas de servicio de las empresas dedicadas al servicio deben ser claras y viables. En ciertas ocasiones, no cumplen con lo ofrecido, principalmente en el caso del personal de recepción y sus “descanseros”, quienes al no haber sido debidamente capacitados para su labor, tienen un mal comportamiento con los residentes o realizan actividades que no les corresponden, incluso ocasionando daños a los bienes comunes.
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