Por ende, podríamos tener propietarios diferentes en una misma extensión de suelo. Es decir, el propietario de este puede ser diferente al del subsuelo o al de los “aires”; incluso, el propietario de la edificación que existiera en un terreno no necesariamente podría ser el propietario del mismo.
Puede resultar obvio, pero el espacio aéreo del perímetro superficial de un predio tiene un límite en su extensión, por lo que si se edifica excediendo este, “invadiendo” el predio colindante, se configura una afectación a la propiedad privada, transgrediendo el referido artículo 954.
Del mismo modo, los bienes de dominio público (vías, plazas, parques, etcétera), tienen determinada extensión superficial, que igualmente debe respetar el propietario al momento de ejercer su propiedad aplicando el citado artículo 954.
Sin embargo, en los últimos años se viene evidenciando una práctica, todavía anterior, pero poco visible, antes del actualmente acentuado boom constructivo; me refiero a la denominada “invasión” o “apropiación” de la vía pública (y de su mobiliario), por parte del propietario del predio colindante a esta al construir.
Esta situación puede encontrarse ver en varios distritos de Lima Sur, como por ejemplo en Chorrillos, donde una persona construyó su casa con un poste de alumbrado público dentro de esta. (ver: https://www.youtube.com/watch?v=sx0wemIR3Ss ).
Si bien el “derecho a edificar” tiene las limitaciones administrativas que prevén los parámetros urbanísticos y edificatorios aprobados por el distrito correspondiente, dichas “invasiones” o “apropiaciones” de la vía pública: (i) deben ser abordadas por la autoridad municipal, pudiendo llegar a una demolición por ejecución coactiva (casi nunca ejecutada por falta de presupuesto de las comunas), pero aplicada en varios casos por la Municipalidad de San juan de Lurigancho, durante la gestión actual ); (ii) constituyen hechos extrarregistrales que podrían llegar al registro como parte de un rogatoria para regularización de dicha edificación como fábrica, la cual sería improcedente, según la Resolución Nº 087-2018-SUNARP-TR-L.
No obstante, sería procedente la regularización registral de una fábrica cuya rogatoria no comprenda el área ocupada sobre la vía pública, tal como lo señala la Resolución N° 4637-2022-SUNARP-TR.
