La comunicación del vencimiento del contrato de arrendamiento y el requerimiento de la devolución del bien, acreditan la conclusión de la relación contractual, por ende, el pago realizado por el arrendatario luego de ello, no puede ser considerado continuación del contrato de arrendamiento.
Esto en mérito a lo establecido por el artículo 1700 del Código Civil concordado con el artículo 1704 de dicho cuerpo legislativo.
Así lo determinó la Corte Suprema de Justicia mediante la sentencia correspondiente a la Casación N.° 300 - 2022 Lima emitida por su Sala Civil Permanente con la cual declara fundado aquel recurso interpuesto dentro un proceso de desalojo por ocupación precaria.
De esta manera, el citado colegiado del máximo tribunal del Poder Judicial precisa los requisitos para la acreditación de la culminación de la relación contractual derivada de un contrato de arrendamiento entre el arrendador como propietario de un inmueble y el arrendatario.
Antecedentes
En el caso materia de la citada casación una empresa inmobiliaria copropietaria de un bien inmueble con título inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble presenta una demanda de desalojo por ocupación precaria contra dos mujeres que lo estarían habitando sin título vigente alguno.
La empresa inmobiliaria indica que mediante una carta notarial requirió a las demandadas la entrega del bien inmueble, dando así por concluido o fenecido todo tipo de título posesorio.
Al contestar la demanda las mujeres demandadas alegan que ocupan el bien inmueble en virtud del contrato de arrendamiento celebrado con el original propietario del mismo.
De modo tal que cada una deduce excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante, oscuridad y ambigüedad en el modo de proponer la demanda.
El juzgado especializado en lo civil que conoció el caso declaró infundadas aquellas excepciones y fundada la demanda, por lo que ordenó que las demandadas cumplan con restituir a la empresa demandante el bien inmueble materia de litis.
Una de las demandadas apeló esa decisión judicial alegando, entre otras razones, que la demanda no fue presentada por todos los copropietarios del inmueble.
A tono con ello, la sala civil superior competente que conoció el caso revocó la sentencia de la primera instancia judicial y reformándola declaró infundada la demanda de desalojo.
Ante ello, la empresa inmobiliaria demandante interpuso recurso de casación, alegando - entre otras razones- que el colegiado superior al emitir su fallo en segunda instancia judicial incurrió en infracción normativa de los artículos 1700, 1704 y 911 del Código Civil.
Análisis
Al tomar conocimiento del caso en casación, la sala suprema verifica que efectivamente mediante carta notarial la empresa inmobiliaria copropietaria demandante requirió a la parte demandada el retiro del bien inmueble materia de litis, expresando su voluntad de dar por terminada la relación contractual de arrendamiento o cualquier acuerdo que vinculaba.
Por ende, el supremo tribunal concluye que, con esa carta notarial al ser una comunicación indubitable donde se requirió la entrega del bien inmueble materia de litis, el contrato de arrendamiento se dio por terminado.
Esto significa que la condición de la parte arrendataria devino a la de una ocupante precaria sobreviniente, por no tener título alguno que justifique su posesión, conforme a lo previsto en el artículo 911 del Código Civil, explica la sala suprema.
Por ello, el colegiado supremo determina que la inmobiliaria demandante se encuentra plenamente facultada a solicitar la devolución del bien inmueble materia de litis mediante el proceso de desalojo, resultando irrelevante que la arrendataria haya continuado pagando la renta luego de la remisión de la carta notarial referida. Toda vez que en mérito a lo establecido por el artículo 1700 del Código Civil concordado con el artículo 1704 de dicho cuerpo legislativo el pago de esas rentas no importa la continuación del contrato arrendamiento, considerando que este ha culminado, refiere el máximo tribunal judicial.
Además, el colegiado supremo explica que todo ello tiene sustento en el precedente vinculante del IV Pleno Casatorio Civil emitido con motivo de la Casación 2195-2011-Ucayali, en cuyo numeral 5.2 ha establecido que será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato.
Así las cosas, la sala suprema también indica que, una vez vencido el contrato de arrendamiento y cursado el aviso de conclusión del mismo, si el demandado no restituye el bien inmueble, el arrendador tiene derecho a exigir la devolución y cobrar una penalidad o una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva.
Ello, sin que dicho cobro importe la continuación del contrato de arrendamiento, debiéndose considerar que la recepción de las prestaciones por parte del arrendatario, es realizada al amparo de dicha norma, pues el decaimiento de alguna relación contractual o título de arrendamiento se encuentra acreditado con la carta notarial cursada por la demandante, precisa el supremo tribunal.
Decisión
Por lo expuesto, entre otras razones, el máximo tribunal judicial advierte que con la decisión emitida por la sala superior, que revocó la sentencia de primera instancia judicial, se infringe los artículos 911, 1700 y 1704 del Código Civil.
En consecuencia, la sala suprema -entre otras razones- declara fundada la mencionada casación. A esto se suma que en este caso, actuando en sede de instancia judicial, el colegiado supremo confirma la sentencia del juez especializado en lo civil que fue apelada y que declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria.
Normativa
De acuerdo con el artículo 1700 del Código Civil, vencido el plazo del contrato de arrendamiento, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
En tanto, el artículo 1706 del citado cuerpo legislativo indica que en todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y este no puede o no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo.
Por su pare, el artículo 1707 del Código Civil, relativo a la extinción de responsabilidad por consignación, precisa que desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.
Apuntes
En el contexto de la citada casación, la sala suprema recalca que la ocupación precaria de un bien inmueble se configura con la posesión del bien por parte del demandado sin ostentar título alguno que justifique dicha posesión o el que tenía hubiera fenecido.
precisa que quien pretenda la restitución o entrega de un predio ocupado bajo dicha calidad, debe acreditar, en su caso, el derecho de propiedad; o, que lo ejerce en representación del titular; o, en todo caso, la existencia de título válido y suficiente que otorgue el derecho a la restitución del bien, de conformidad con los artículos 585 y 586 del Código Procesal Civil.
