Más inversión requiere mejores leyes: el mercado inmobiliario exige reformas urgentes
Atención, usuarios.
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado. Director de Inmobilex
Así, la preventa inmobiliaria requiere regulación que corrija la evidente asimetría entre constructoras y adquirentes.
Hoy, el comprador efectúa pagos anticipados sin recibir garantías que aseguren la culminación del proyecto o la devolución inmediata de sus aportes ante incumplimientos (ni siquiera INDECOPI tiene facultades coercitivas en estos casos y solo genera resoluciones de ámbito administrativo o multas), algo que obliga a confiar exclusivamente en la reputación del promotor. Sería conveniente diseñar mecanismos obligatorios de garantía, fideicomisos, seguros de cumplimiento u otros instrumentos financieros, que protejan los adelantos y establezcan mecanismos de reparación contractual (o estatal) frente a la insolvencia o el abandono de las obras.
La pluralidad de procedimientos de desalojo existentes, generan inseguridad procesal y retardos injustificados en la recuperación del bien por parte del propietario. La coexistencia del desalojo bajo el Código Procesal Civil, el Desalojo Express previsto en la Ley 30201, el desalojo previsto en el Decreto Legislativo 1177 y el desalojo con intervención notarial, según Ley 30933 provoca dispersión normativa o criterios divergentes en tribunales y notarías, constituyendo una respuesta fragmentada del Estado, que dificulta la pronta restitución del inmueble.
Corresponde aprobar un procedimiento de desalojo único o, al menos, unificar criterios sobre requisitos, plazos, medidas cautelares y otros, para terminar con la desprotección que sufren los propietarios que alquilan. La gobernanza en edificios y condominios requiere normas que faciliten la formalización y renovación de las directivas de las juntas de propietarios.
Las convocatorias y quórums no deben ser objeto de prácticas nefastas que busquen la perpetuación en el cargo de los presidentes. La ley debe facilitar mecanismos de convocatoria imparcial, sistemas de votación más sencillos y la posibilidad de impugnación ágil de actos de ex directivos. Asimismo, la cobranza a los morosos debe contar con procedimientos acelerados que reduzcan la necesidad de juicios prolongados y que permitan a la directiva acceder con rapidez a recursos para mantenimiento y seguridad, fortaleciendo la convivencia y conservación de los bienes comunes.
La actual coyuntura electoral, debería considerar en su agenda una reforma legislativa integral con los fines indicados, que contribuya a mantener el dinamismo de nuestro mercado inmobiliario, protegiendo mejor a todos los actores involucrados.
