Morosidad en edificios: procede demanda de cobro judicial sin conciliación previa
Un departamento desocupado también paga mantenimiento
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado. Director de Inmobilex
Según el artículo 42 de la Ley el Reglamento Interno es el instrumento legal que somete el edificio al régimen de propiedad señalado; contiene obligatoriamente el detalle de los servicios comunes, mientras que el artículo 137 del reglamento de la ley precisa de manera taxativa en cada uno de sus incisos, cuáles son estos; precisando que también pueden ser otros que apruebe/acuerde la Junta de Propietarios.
Ahora bien, los “gastos comunes” son aquellos ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes detallados en el citado artículo y su pago se efectúa de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno para cada unidad de dominio exclusivo, teniendo en cuenta el criterio consignado en este, que puede ser “uso, área ocupada, demanda de servicios, número de personas que ocupan las secciones, ubicación o accesibilidad de las mismas, etcétera; porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes”, tal como lo establece el artículo 138 del reglamento de la ley.
Pese a que existe el marco legal señalado, los propietarios “morosos”, llamados así en aplicación del artículo 1333 del código civil, porque “incurren en mora” cuando no pagan su cuota ordinaria o extraordinaria de mantenimiento en la fecha acordada por la junta, tienen entre sus “múltiples y diversos” argumentos para no cumplir con su obligación de pago, “la falta de ocupación” de su unidad inmobiliaria. Ante ello, la junta debe señalar categóricamente que, conforme al último párrafo del artículo 144 del reglamento de la Ley 27157, “el hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario”.
Es decir, ante dicha falta de pago, procede que, el Presidente de la junta, quien debe tener su mandato vigente (inscrito) en registros públicos, inicie la acción judicial para el cobro, la cual no requiere conciliación previa, de allí la importancia de inscribir a la Junta Directiva.
