Propietarios de departamentos, cocheras o depósitos: lo que deben saber antes de construir
Regulación de obras en propiedad horizontal
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado. Director de Inmobilex
Según el Artículo 44 de la Ley N° 27157, los propietarios de secciones de dominio exclusivo (departamentos, cocheras o depósitos) pueden acumular, subdividir o independizar en sus bienes, siempre y cuando cumplan con las normas del Reglamento Nacional de Construcciones-RNE y las del Reglamento Interno.
Dichos actividades no sólo son “actos jurídicos”, también suponen ejecutar “obras” en el predio sujeto al régimen, por lo que entre dichas normas prevalece lo previsto en el Reglamento Interno en la medida que este consigne de manera específica y desde una perspectiva técnica “reglas para la construcción”. Caso contrario, primero será de aplicación lo previsto en la Ley 29090 y su reglamento en lo que respecta a la necesidad de obtener una licencia ante el municipio distrital y luego el RNE para regular la actividad constructiva en lo que corresponda.
Al respecto, el Artículo 44 de la Ley N° 27157 establece que “para ejecutar obras, el propietario debe obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente la fecha de inicio a la Junta de Propietarios, informarle con detalle y obtener previamente su aprobación, según el caso”. Dicha aprobación a la que alude la norma deberá ser en virtud a un acuerdo de propietarios que representen el 66.66% del total de participación sobre los bienes comunes. (mayoría calificada o “dos tercios”), salvo disposición contraria del mismo reglamento interno. En ciertos reglamentos el quorum puede ser 100%.
No obstante lo expresado, existen edificios en los que no existe “directiva formal” de la junta de propietarios. Es decir, presidente o directiva inscritos registros públicos (en la partida registral del predio matriz). En tal caso, según el inciso d) del numeral 64.2. del artículo 64 del DS N° 029-2019-VIVIENDA (Reglamento de la Ley 29090) “…De no estar inscrita o no estar actualizada la Junta de Propietarios y siempre que el proyecto no contravenga las normas vigentes, los parámetros urbanísticos y edificatorios, así como las condiciones de seguridad y funcionamiento, se presenta un documento suscrito por mayoría simple de los propietarios autorizando la ejecución de las obras.”
