Antes de invertir en un predio, verifica su situación legal con un due diligence inmobiliario
El Due diligence inmobiliario
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado. Director de Inmobilex
Con los años, tomó fuerza el término “estudio de títulos”, que suponía obtener el CRI–Certificado Registral Inmobiliario, agregando la revisión de la información municipal y su contrastación con la de otras instancias públicas, descartando situaciones de riesgo, cargas de tipo cultural o arqueológico, superposición gráfica del derecho de propiedad con otros derechos o predios, etcétera.
Es así como nació la metodología utilizada hoy para realizar el “diagnóstico”, la cual se impuso como característica del trabajo de COFOPRI (durante la fase de formalización integral) previa a la emisión de títulos individuales y que también lo encontramos hoy en otros procedimientos de saneamiento inmobiliario.
Actualmente, antes de adquirir un inmueble, las personas naturales o jurídicas encargan a sus abogados la realización del denominado due diligence inmobiliario. Término del idioma inglés cuya traducción literal es “debida diligencia”.
Las (debidas) actividades previas a la compra de un inmueble (o incluso para la venta), que el mercado inmobiliario exige hoy, involucran no solamente a los abogados sino también a los arquitectos, ingenieros, técnicos, asesores comerciales, de finanzas, economistas (urbanos, dada la importancia de los aspectos vinculados al valor del suelo, externalidades, etcétera), sociólogos, especialistas en manejos de conflictos (recordemos que hoy existen zonas cuya población exige contar con la llamada “licencia social” antes de adquirir o usar su suelo colindante para un proyecto cualquiera) y otros especialistas, según la coyuntura.
Encargar la realización un due diligence a un experto en propiedad inmobiliaria o a un equipo multidisciplinario, según la necesidad o enfoque, permite identificar escenarios de riesgo (presentes y/o futuros) en la operación, protegiendo principalmente al comprador.
El “due” consiste en hacer un informe que no solamente “transcriba” la partida registral o el contenido de la documentación extrarregistral o complementaria recopilada en diversas fuentes, sino que a partir de su análisis se formulen recomendaciones o acciones concretas antes de comprar o invertir en un activo inmobiliario.
Por ejemplo: Debe generar confianza en el comprador si lo encarga el vendedor y/o en el banco que deseamos financie el proyecto, etcétera. El objetivo es evitar riesgos para todos los involucrados en la operación inmobiliaria y culminarla exitosamente.
