¿Debe cuotas de mantenimiento? El nuevo régimen podría registrar la deuda y afectar la partida del inmueble
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado. Director de Inmobilex
Aunque se ha dicho que cuando entre en vigor el Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal (DL 1568), las Juntas de Propietarios podrán cobrar a los morosos mediante proceso judicial, debemos precisar que actualmente esto es viable con la norma vigente (Ley 27157), el problema es que alrededor del 80% de inmuebles sujetos al régimen tienen un presidente sin mandato inscrito en registros públicos, de allí que no tengan legitimidad presentarse a juicio.
Sin embargo, las novedades que respecto a la cobranza traerá el DL 1568 al entrar en vigencia, principalmente serán dos: (i) los/las propietarios/as deudores/as serán reportados al Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, que para tal fin será creado, cuyo responsable será designado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que proporcionará a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones el reporte de deudores, quedando registrada la deuda en la Central de Riesgos de dicha Institución.
Lo importante será cómo se articulará el mecanismo con quienes brindan créditos o soluciones para la búsqueda de personal, es allí donde podría tener un efecto disuasivo y/o curativo de la morosidad en edificios; caso contrario, podría no tener el efecto deseado.
(ii) Se podrá anotar en la partida registral del predio una carga por la deuda, según formalidades y procedimientos que establecerá el reglamento del DL 1568. Esta figura jurídica igualmente es muy importante, porque nadie comprará un inmueble con carga registral por deuda, lo que obligaría al moroso a pagar.
Además, se ha precisado que mediante el reglamento se van a implementar las formalidades de los recibos de mantenimiento, los que actualmente no tienen uniformidad y tampoco orden o lineamientos claros para su entregarse al propietario. Por ejemplo: para tenerlo por recibido por este o que su entrega constituya una suerte de “notificación prejudicial de deuda” al propietario. Además, el numeral 30.2 del artículo 30 del DL 1568 establece que los recibos serán “emitidos por el/la administrador(a)”, sin precisar que la deuda es con la junta, algo que todavía genera más dudas que certezas.
