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Anotación de demanda da prioridad
Paul Neil Herrera Guerra
Periodista
pherrera@editoraperu.com.pe
En el proceso de reivindicación de un bien inmueble, la medida cautelar de anotación de demanda en los Registros Públicos otorga prevalencia y prioridad a quien obtuvo dicha medida sobre cualquier transferencia o afectación posterior de ese bien.
En efecto, de acuerdo con el artículo 673° del Código Procesal Civil (CPC), relativo a la anotación de demanda en los Registros Públicos, esta medida no impide la transferencia del bien, pero asegura que la inscripción definitiva de la propiedad se retrotraiga a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda.
Así lo determinó la Corte Suprema de Justicia mediante la sentencia correspondiente a la Casación N.° 2418-2022 Ventanilla emitida por su Sala Civil Permanente con la cual declara infundado aquel recurso interpuesto dentro de un proceso de reivindicación.
De esta manera, dicho colegiado del Poder Judicial precisa el impacto de la medida cautelar de anotación de demanda en los Registros Públicos dentro del contexto de un proceso de reivindicación.
Antecedentes
En el caso materia de la citada casación una pareja de esposos presenta una demanda de reivindicación contra un hombre para que se le ordene judicialmente restituirles la posesión de un bien inmueble cuyo lote de terreno forma parte de un inmueble de mayor extensión debidamente inscrito a favor de los demandantes.
A la par, la pareja de esposos solicita al demandado el pago de frutos por el usufructo del bien inmueble materia de litis.
Al contestar la demanda, el demandado indica que ocupa el inmueble materia del proceso, desde hace más de 20 años, al amparo de la compraventa de acciones y derechos celebrada con sus anteriores propietarios conforme consta en una escritura pública debidamente inscrita.
Además, argumenta que ya construyó su vivienda de material noble en el referido lote y que no se ha acreditado que venga usufructuando el inmueble, atentando contra la economía de los demandantes.
El juzgado civil que conoció el caso declaró fundada la demanda en el extremo de la reivindicación del bien inmueble materia de litis más no en cuanto al pago de frutos por usufructo.
En apelación, la sala civil superior competente confirmó esa sentencia de primera instancia judicial en el extremo que declara fundada la demanda.
El colegiado superior sustenta su decisión en que el derecho de propiedad de los demandantes, por el hecho de haber obtenido una medida cautelar de anotación de demanda en los Registros Públicos antes de que los vendedores transfieran el inmueble materia del proceso al demandado prevalece frente al que ostenta este último. Toda vez que el derecho de propiedad del demandado se inscribió después de la inscripción de la medida cautelar referida.
Ante ese escenario el demandado interpuso recurso de casación alegando, entre otras razones, que el colegiado superior al emitir su fallo incurrió en infracción normativa de los artículos 912°, 923° y 927° del Código Civil (CC), relativos a presunción de propiedad, noción de propiedad y reivindicación.
Análisis
Al tomar conocimiento del caso en casación, la mencionada sala suprema advierte que los demandantes adquirieron el inmueble de mayor extensión dentro del cual se ubica el bien inmueble cuya reivindicación demandan, en mérito a una compraventa otorgada por un juzgado dentro de un proceso de otorgamiento de escritura pública.
Además, el supremo tribunal constata la existencia de la medida cautelar de anotación de la demanda correspondiente a aquel proceso en el registro público pertinente, teniendo en cuenta que de acuerdo con el artículo 673° del CPC la anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido aquella medida.
En esa medida, la anotación de la demanda en las partidas correspondientes, tiene por finalidad poner en conocimiento de terceros la existencia de un proceso judicial en el que se discuten derechos relacionados con el inmueble inscrito, explica el colegiado supremo.
Con ello, además, se pretende desvirtuar la buena fe que puedan alegar los sujetos que se relacionan con el predio registrado.
Anotación vinculante
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia constata que el título de compraventa que ostenta la parte demandada respecto del lote que forma parte del inmueble de mayor extensión de los demandantes es de fecha posterior, a la titularidad de propiedad de ese inmueble de mayor extensión adquirida por los esposos demandantes.
Esto, tomando en cuenta la fecha de la inscripción registral de la medida cautelar de anotación de la demanda correspondiente al proceso de otorgamiento de escritura pública que en su momento presentaron los esposos demandantes, indica el citado colegiado del máximo tribunal del PJ.
Por tanto, en aplicación del artículo 673° del CPC queda demostrado que los demandantes son propietarios con derecho inscrito del bien inmueble materia del proceso desde la fecha en que se efectuó la respectiva anotación de la demanda en el registro público correspondiente, indica el supremo tribunal.
En esa medida, el colegiado supremo verifica que tanto las sentencias de la primera como de la segunda instancia judicial respetaron las garantías constitucionales del debido proceso sin infringir las normas relativas a presunción de propiedad, noción de propiedad y reivindicación.
En consecuencia, la mencionada sala suprema declara infundada la citada casación.
Normativa
Según el artículo 912° del CC el poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Presunción que no puede oponerla el poseedor inmediato al mediato ni se puede oponer al propietario con derecho inscrito.
Por el artículo 913° del CC la posesión de un bien hace presumir la de sus accesorios y la posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se hallen en él.
El artículo 923° del CC indica que la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, debiendo ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
