¿Inscribirás una compraventa? Conoce el criterio de Sunarp sobre diferencias entre precio y medios de pago

Diferencia entre precio y monto de pago no impide inscribir una compraventa.

09/10/2026 12:37 Colegiado estableció que la diferencia entre el precio pactado y el monto consignado en los medios de pago no amerita observación cuando los elementos esenciales de la compraventa se encuentran objetivamente determinados.

Paul Neil Herrera Guerra

Periodista

pherrera@editoraperu.com.pe

El Tribunal Registral (TR) de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) determinó que la diferencia entre el precio de venta pactado y el monto consignado en la conclusión de una escritura pública, donde figuran los medios de pago, no constituye motivo para observar la inscripción de una compraventa cuando los elementos esenciales del contrato están objetivamente determinados.

El criterio fue establecido mediante la Resolución N.º 4169-2026-Sunarp-TR, emitida por la Tercera Sala del Tribunal Registral, que revocó la observación formulada en primera instancia y dispuso la inscripción del título, previo pago de los derechos registrales.

De esta manera, el colegiado delimita un criterio que deben considerar los registradores públicos al calificar títulos de compraventa inscribibles.

Antecedentes

En el caso analizado, se solicitó, mediante el Sistema de Intermediación Digital de la Sunarp (SID-Sunarp), la inscripción de una compraventa del 20% de acciones y derechos de un predio inscrito en el Registro de Predios de Lima.

Para ello, se presentó el parte notarial de la escritura pública otorgada ante un notario de Lima. Posteriormente, se adjuntó la declaración jurada con firma certificada de la vendedora de las acciones y derechos materia de transferencia.

La registradora pública observó el título porque el precio de venta consignado en la cláusula segunda de la escritura pública difería del monto que figuraba en la conclusión del instrumento, donde se detallaban los medios de pago.

Ante esta discrepancia, consideró que no estaba claro cuál era el precio de venta y sugirió efectuar la aclaración mediante un instrumento público. Si se trataba de un error de transcripción, indicó que debía presentarse un nuevo traslado notarial acompañado de una certificación del notario que precisara el error cometido.

Frente a esta decisión, el notario interpuso un recurso de apelación ante el Tribunal Registral. Alegó, entre otras razones, que la diferencia entre el precio pactado y el monto consignado en la conclusión de la escritura obedecía a una deuda previa del comprador con la vendedora, circunstancia que había sido aclarada mediante declaración jurada.

Asimismo, sostuvo que la consignación de los medios de pago en la conclusión de la escritura pública responde a las obligaciones notariales de información ante la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) y la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (Sunat). En ese sentido, explicó que deben consignarse los montos efectivamente transferidos y los demás datos de las operaciones bancarias, sin que ello implique necesariamente que tales montos constituyan el precio contractual.

Análisis del Tribunal Registral

Al evaluar el caso, la Tercera Sala advirtió que la observación se sustentaba en la diferencia entre el precio de la compraventa consignado en la escritura pública y el monto mayor que figuraba en su conclusión, donde se detallaban los medios de pago.

Sin embargo, el colegiado determinó que, pese a esa diferencia, los elementos esenciales de la compraventa estaban objetivamente establecidos. Asimismo, constató que el título presentado contenía los elementos previstos en el artículo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).

El Tribunal Registral precisó que el monto excedente consignado en los medios de pago no modifica la manifestación contractual sobre el precio ni el hecho de que este se encuentre pagado. Ambos aspectos son los que interesan al Registro y deben publicitarse en el asiento registral.

En esa línea, señaló que en dicho asiento no corresponde consignar los medios de pago utilizados ni el monto total de estos.

Además, advirtió que, conforme al artículo 48 del Decreto Legislativo N.º 1049, Ley del Notariado, el instrumento público protocolar suscrito por los otorgantes y autorizado por un notario no puede ser objeto de aclaración, adición o modificación.

Solución del caso

La Tercera Sala estableció que la función calificadora debe orientarse a determinar si el título presentado genera incertidumbre sobre la voluntad contractual o si sus elementos permiten establecerla de manera suficiente.

En este caso, concluyó que la información consignada en la escritura pública y la documentación presentada permitían determinar el acuerdo de las partes. Por ello, la diferencia entre el precio consignado en la escritura y el monto mayor que figuraba en su conclusión no alteraba el contenido esencial de la compraventa.

A ello se suma el artículo 168 del Código Civil, que establece que el acto jurídico debe interpretarse conforme a lo expresado en él y al principio de buena fe. Aplicando esta disposición, el Tribunal Registral otorgó relevancia a la manifestación expresa contenida en la escritura pública, en la que las partes determinaron el precio de la operación.

En consecuencia, determinó que el monto consignado en los medios de pago no modificaba el precio fijado contractualmente y revocó la observación formulada en primera instancia. Por tanto, dispuso la inscripción del título, previo pago de los derechos registrales.

Normativa aplicable

El artículo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece los datos que deben constar en el asiento registral.

Entre ellos figuran la naturaleza y extensión o alcances del acto o derecho inscrito; la existencia de condiciones, plazos, limitaciones y cláusulas resolutorias expresas; y los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el título y no den lugar, por sí mismos, a asientos independientes.

La norma también contempla el precio o la valorización, cuando corresponda, así como la identificación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y de aquella de quien procede el bien o derecho.

Finalmente, en las transferencias de cuotas ideales, debe precisarse expresamente esa circunstancia y hacerse mención del transferente.