¿Quién responde por los daños en edificios ante El Niño? Abogados explican las obligaciones legales

Tareas preventivas en edificios y condominios

09/11/2026 18:18 Abogados Renzo Monroy y Franco Soria explican las responsabilidades que podrían recaer en directivas o empresas administradoras ante inacciones en los inmuebles.

Percy Buendia Quijandría

Periodista

pbuendia@editoraperu.com.pe

Conforme pasan los días, el fenómeno El Niño (FEN) está cobrando fuerza. Los estragos que puedan causar, por ejemplo, las lluvias y eventuales desbordes en edificios y condominios de las zonas en las que se prevé una mayor afectación deben merecer que se adopten medidas preventivas o de preparación con las juntas de propietarios o administraciones a la cabeza de estas acciones.

En declaraciones al Diario Oficial El Peruano, el abogado Franco Soria Palacios expresa una primera preocupación por los inmuebles que no debieron construirse en zonas de riesgo o quebradas y que ahora tendrán que redoblar esfuerzos para contrarrestar los embates de la naturaleza.

En términos generales, refiere que es importante ejecutar acciones como limpiar los techos para evitar obstrucciones y verificar que funcionen las canaletas ante las intensas precipitaciones pluviales. “Ahora, en caso de inundación, si los edificios cuentan con ascensores será clave bloquearlos inmediatamente en pisos altos y que no funcionen”, aconseja.

Recursos

El experto en temas inmobiliarios recomienda solicitar cuotas extraordinarias para financiar las medidas de prevención, así como nombrar brigadas de tres o cuatro propietarios que sean los responsables en caso de que ocurran daños muy grandes o surjan problemas por fuertes lluvias.

“Si hay inundaciones y el agua, por ejemplo, llega hasta la cintura o un poco más, y la economía lo permite, tener motobombas y grupos electrógenos en los inmuebles. Esas serían las recomendaciones para cualquier edificio o, incluso, casa, pero para los que están en quebradas y fajas marginales, ahí la historia pintará más complicada; ojalá que no”, reflexiona.

Frente a este panorama surge una interrogante: ¿Qué responsabilidades tienen la junta de propietarios, su presidente y el administrador del edificio si no adoptan medidas preventivas y se producen daños en las áreas comunes o departamentos ante los embates de la anomalía climática?

El abogado Renzo Monroy Pino afirma que la junta de propietarios tiene a su cargo la conservación de los bienes y servicios comunes. “El presidente la representa y debe ejecutar sus acuerdos. El administrador, cuando existe, cumple las funciones que le asignan el reglamento interno y su contrato. Si no se adoptan medidas preventivas y se producen daños, el marco aplicable será el de la responsabilidad civil del Código Civil”, señala.

“Conviene desterrar una idea equivocada. El Niño no funcionará como excusa automática. El caso fortuito exige un evento extraordinario, imprevisible e irresistible (artículo 1315 del Código Civil)”, recalca el socio del estudio Monroy & Shima Abogados.

El experto recuerda que el fenómeno se anunció con meses de anticipación con informes de que El Niño costero podría alcanzar una magnitud extraordinaria hasta enero de 2027 y prolongar sus efectos hasta inicios del otoño. “Con una alerta oficial de ese nivel, la lluvia es previsible. Lo que no es excusable es la inacción”, subraya.

En este punto, Soria responde que para determinar “si hay o no responsabilidad, tendría que hacer un disclaimer entre aquellos edificios que sí tienen una empresa a la que se le paga para administrar adecuadamente el inmueble y puede adoptar medidas de prevención, porque son más calificadas, y los edificios informales que no cuentan probablemente ni con junta, son administrados por uno o dos propietarios, y funcionan como más o menos pueden”.

“Entonces, en estos últimos inmuebles se me hace más difícil pensar que puede haber responsabilidad cuando no existe una estructura formal que funcione, pero las empresas administradoras sí tienen una mayor obligación, tienen que prevenir”, enfatiza.

Por ejemplo, asevera, si está lloviendo y es evidente que deben paralizar el ascensor y llevarlo al piso más alto para que no se inunde y no lo hacen, eventualmente podría haber responsabilidad.

En este contexto, Monroy manifiesta que contar con un plan de contingencia serio parte de un diagnóstico técnico del edificio que cubra la azotea, los drenajes, las bombas, la cisterna, los tableros eléctricos, la fachada y los sótanos.

“Sobre esa base, la junta debe aprobar en sesión cinco elementos: el plan de obras, un fondo de contingencia específico, la delegación de gastos urgentes con tope, los responsables por torre o piso y un canal oficial de comunicación”, anota.

El experto advierte que el protocolo de emergencia debe definir quién cortará la energía, cómo se evacuarán sótanos y estacionamientos, dónde se reubicarán los vehículos y cómo se asistirá a los residentes vulnerables, como adultos mayores y personas con discapacidad.

“Dos recomendaciones que suelen pasarse por alto. La primera es revisar la póliza de seguros del edificio, porque muchas excluyen daños por lluvia, inundación o riesgos de la naturaleza, y conviene saberlo antes del siniestro y no después. La segunda es coordinar con el área de gestión del riesgo de desastres de la municipalidad, las empresas de agua y electricidad y el Instituto Nacional de Defensa Civil (Indeci)”, remarca.

Coordinación

Soria resalta la importancia de la coordinación y reuniones que debe realizar la junta de propietarios o los dueños con las empresas administradoras, en los casos de que tengan una a cargo del edificio, o entre ellos, y que en términos generales vean cuáles son sus principales problemas.

El abogado sostiene que será necesario también que los residentes tengan a la mano el teléfono de la empresa administradora y nombrar, si es posible, porque ese tipo de labores en los edificios no es tan fácil, a una o dos personas que sean una especie de coordinadores en caso de emergencia.

Soria recalca la necesidad de establecer ciertos protocolos de seguridad, si la lluvia y la inundación generan mucho daño. “Hay que tener en cuenta que en ciertas zonas muy riesgosas probablemente se sufrirá de desabastecimiento de agua, electricidad y alimentos, por lo que habrá que estar prevenidos”, puntualiza el experto.

Instrumento legal

El primer instrumento legal para aprobar obras de prevención es la sesión extraordinaria de la junta, convocada por el presidente o los propietarios en la proporción que fije el reglamento interno, afirma Renzo Monroy. El abogado detalla que la limpieza de drenajes, el mantenimiento de bombas y la reparación de instalaciones son actos de conservación y administración, no de disposición. “Por ello, como regla general, basta la mayoría simple, salvo que el reglamento interno disponga otra cosa”, aclara.

“El acuerdo debe constar en un acta asentada en el libro legalizado, con el presupuesto, proveedor y monto de la cuota extraordinaria bien definidos. Ese rigor formal no es burocracia: de él depende después la posibilidad de cobrar judicialmente. Este acuerdo, además, debe autorizar al presidente o administrador a ejecutar gastos urgentes hasta un tope, sin necesidad de convocar a una nueva sesión”, anota.

Cuotas

Franco Soria considera razonable que en las zonas del país que sufrirán más los efectos de El Niño se pidan cuotas extraordinarias para atender daños en edificios y condominios. “Los reglamentos internos permiten, normalmente, pedir estas cuotas para medidas de prevención. La junta puede convocar a una asamblea para su aprobación”, recalca.

El abogado recuerda que con la nueva Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento, la junta tiene más coerción para exigir el pago de las cuotas y, eventualmente, si el monto es alto, discutirlo hasta en el Poder Judicial o fijar ciertas acciones sin privar de sus derechos a los propietarios.