La propiedad predial

CLAUDIA LUCENA MAYORGA

Abogada por la Universidad de Lima. Socia del Área Inmobiliaria de Miranda & Amado Abogados.

La escasez y el alto costo del suelo urbano obligan cada vez más a los desarrolladores inmobiliarios a rentabilizar lo máximo posible dicho bien escaso y costoso. A ello se suman las mayores complicaciones que día a día sufren las personas para su desplazamiento, factores que sin duda impulsan hoy la preferencia del mercado por los denominados “proyectos de usos mixtos”.

Proyectos de usos mixtos

Se trata de proyectos inmobiliarios que, ejecutados sobre un mismo terreno, combinan e integran distintos usos compatibles entre sí, tales como vivienda, comercio, hoteles, oficinas, entre otros, generando, de cara al desarrollador y al inversionista, el mejor aprovechamiento del terreno –principal activo de todo proyecto inmobiliario–, lo que va de la mano con el mayor y más rápido retorno de su inversión. Socialmente, además, se genera una dinámica vecinal positiva, mayor seguridad en el entorno y la reducción del tráfico como consecuencia del incremento del desplazamiento peatonal. En suma, se potencia el desarrollo urbano y se produce una adecuada sinergia entre las necesidades de las personas y los proveedores de bienes y servicios. (Ver gráfico 1)

La envergadura y la combinación de más de un tipo de desarrollo en un mismo proyecto supone, en la mayoría de casos, la necesidad de contar con la intervención de tantos inversionistas como tipos de desarrollo combine el proyecto. Ello generará, a su vez, que cada uno de estos requiera contar con derechos que garanticen el retorno de su inversión –lo que inicialmente estará asociado, sobre todo, con el terreno–. En algunos casos, también será preciso contar con una pluralidad de desarrolladores, por el expertise que puede llegar a requerir cada uso específico; que reclamarán la asignación de algún tipo de titularidad respecto del terreno.

"EL USO DE LAS HERRAMIENTAS QUE NOS PROPORCIONA LA LEGISLACIÓN CIVIL VIGENTE POSIBILITA CREAR HOY ESTRUCTURAS LEGALES QUE PERMITEN EL DESARROLLO DE PROYECTOS CADA VEZ MÁS COMPLEJOS. ESTAS SE ENCUENTRAN BASADAS PRINCIPALMENTE EN LA CONSTITUCIÓN DE DERECHOS DE SUPERFICIE, A VECES DE DIFERENTES GRADOS, Y EN EL ESTABLECIMIENTO DE REGÍMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN.

Precisiones necesarias

Extensión del derecho de propiedad: la propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales. (Artículo 954 del Código Civil).
Propiedad de suelo, subsuelo y sobre suelo: el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo. (Artículo 955 del Código Civil).
Acciones por obra que amenaza ruina: si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas. (Artículo 956 del Código Civil).
Régimen de la propiedad predial: la propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión, y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. (Artículo 957 del Código Civil).
Obligación de deslinde y amojonamiento: el propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento. (Artículo 966 del Código Civil)

Legislación civil

El uso de las herramientas que nos proporciona la legislación civil vigente posibilita crear hoy estructuras legales que permiten el desarrollo de proyectos cada vez más complejos. Estas se encuentran basadas principalmente en la constitución de derechos de superficie, a veces de diferentes grados, y en el establecimiento de regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común. Dichas estructuras, sin embargo, en algunos casos, podrían forzar efectos jurídicos no necesariamente deseados, como por ejemplo la necesidad de constituir superficies a favor de terceros, cuando no es de interés del propietario transferir la propiedad, ni siquiera temporalmente. Una alternativa a la constitución de derechos de superficie es la estructuración de este tipo de proyectos mediante el uso de tantas sociedades de propósito específico como distintos usos incluya el proyecto. Otro posible efecto no deseado es el establecimiento obligatorio de una junta de propietarios, reglamentos internos y de secciones de propiedad común si se optase por un régimen como el de propiedad exclusiva y propiedad común, que encuentra sentido en el caso de que el titular inicial tenga interés en transferir las unidades finales independientes, pero no necesariamente en el caso de proyectos desarrollados para generar renta fija. Por último, la generación de ineficiencias en el ámbito fiscal, al quedar grabados actos de transferencia y otros realizados con la finalidad de encajar en el tipo antes que responder a los intereses reales de los participantes.

El artículo 954 del Código Civil vigente establece que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial. Sin embargo, de acuerdo con lo dispuesto en el mismo cuerpo normativo, solo con la constitución del derecho de superficie –a favor de un tercero– se produce un efectivo desdoblamiento del suelo, sobresuelo y subsuelo. Es decir, una misma persona está impedida de darle usos distintos a los diferentes planos de su propiedad predial sin afectarlos a todos.

Actividades sobre un predio

Con la regulación civil vigente, el propietario del terreno no podría desarrollar estas distintas actividades sobre un predio –terreno– de su propiedad: (Ver gráfico 2)

Vale preguntar, ¿qué tan lejos estamos de hacer posible que un mismo titular pueda desdoblar temporalmente su derecho de propiedad predial para desarrollar un uso distinto en cada plano? Sería necesario abrir la posibilidad de que el propietario constituya uno o más derechos de superficie a su favor, generando así el desdoblamiento del derecho de propiedad predial en los tres planos que reconoce el artículo 954 del Código Civil; y, como consecuencia de ello, la máxima rentabilidad del caro y escaso suelo. Si buscamos resultados diferentes –mejores–, entonces habrá que hacer algo distinto.