Nuevos edificios
De acuerdo con la empresa Colliers International, al primer trimestre de este año no se ha registrado el ingreso de nuevos edificios para el mercado prime de oficinas.
Por el contrario, se viene marcando con mayor relieve la tendencia a la disminución de la producción (ingreso de nuevos metros cuadrados de oficinas), la cual se prevé por lo menos para los próximos años.
La consultora precisó que en los últimos tres años se registró una producción promedio anual de 195,000 metros cuadrados de oficinas.
Para este año, se estima que ingresarán al mercado prime 130,000 metros cuadrados más.
Así como un sastre elabora un traje de acuerdo a la medida de quien lo va a usar, también la infraestructura de una ciudad se construye pensando en las necesidades de los usuarios que habitarán en cada metro cuadrado de la urbe. Ese es precisamente el caso de los espacios de oficina que se han venido levantando en la ciudad de Lima. La sobreoferta aún es una realidad, pero paulatinamente se va equiparando a la velocidad de absorción del mercado limeño.
Por ejemplo, si observamos el Reporte de Investigación y Pronóstico del primer trimestre de 2018 elaborado por la empresa especializada en servicios inmobiliarios Colliers International para nuestra capital, el inventario de oficinas prime se mantuvo en un millón 174,146 metros cuadrados y no se han registrado nuevos metros cuadrados de oficinas útiles. Ello se debe a que se ha postergado el ingreso de proyectos que se tenían contemplados para el primer trimestre de este año.
Impulso
La directora general de Oficinas Integrales, Rossana Luy, sostiene que la caída en el precio de alquiler del metro cuadrado benefició a las empresas implementadoras.
La ejecutivo explicó que aproximadamente el 85% del mercado demanda oficinas con un formato moderno y solo el 10% prefiere espacios tradicionales.
“Las oficinas modernas son conocidas también como espacios colaborativos, es decir, lugares en los que ya no hay concepto de cubículos, el cual ha sido reemplazado por las mesas de trabajo donde se labora cara a cara”, afirma Luy.
1’174,146 METROS CUADRADOS ES EL INVENTARIO DE OFICINAS ÚTILES A LA FECHA, DISTRIBUIDOS EN 90 EDIFICIOS.
Cifras
29,389
metros cuadrados fue la absorción neta registrada durante el primer trimestre de este año.
22,666
nuevos metros cuadrados de oficinas subprime se sumaron en el primer trimestre repartidos entre siete nuevos edificios.
Vacancia
El indicador de vacancia para ese periodo es de 25.7% equivalente a 302,230 metros cuadrados, cifra inferior a la mostrada al cierre del 2017 (28.1%). El ajuste se debe a que no han ingresado más espacios al mercado de oficinas. El documento elaborado por Colliers International también menciona que la absorción del trimestre en cuestión ascendió a 29,389 metros cuadrados, siendo los submercados de Magdalena y Nuevo Este los que registraron más actividad en colocaciones. Le siguen el llamado ‘Sanhattan’ (parte de San Isidro conformado por Canaval y Moreyra, República de Panamá y avenidas colindantes), al que se suma el distrito de Miraflores.
Precios
Algo que llama significativamente la atención en el estudio es la tendencia a la baja que muestran los precios de lista. Así, el precio promedio para oficinas prime se ubica en 16.59 dólares por metro cuadrado, situándose en 16.98 dólares para oficinas de categoría A+ y en 16.10 dólares por metro cuadrado para las de categoría A. Para este trimestre, se tiene previsto el ingreso de tres nuevos edificios, los cuales incrementarán el stock de oficinas prime en 40,000 metros cuadrados. Sin embargo, pese a estos números, el gerente de Investigación de Mercado de Colliers International, Sandro Vidal, considera que la sobreoferta aún podrá verse hasta el 2021. “Para tener una idea de lo que viene ocurriendo, a inicios de este año la vacancia se encontraba en un promedio de 25%, un ratio relativamente sano; sin embargo, debería ubicarse en un 10% o 12%”, asegura. No obstante, Vidal agrega que el panorama está cambiando debido a factores de mercado, pues la construcción de edificios de oficinas viene disminuyendo, lo cual favorece la colocación de los espacios ya existentes. “Ello disminuirá la vacancia en un promedio de tres años.”
Datos
- 1’230,726 m2 es el inventario total de oficinas subprime distribuidos en 248 edificios.
- La Proyección de Colliers International sostiene que entre Sanhattan y Nuevo Este se ubicará el 77% de la producción del año, cerca de 100,000 metros cuadrados de nuevas oficinas prime.
Predominio de alquiler
De Acuerdo con el gerente de inversiones de Colliers International, la baja absorción ha favorecido la renta. Según el informe, al primer trimestre de este año el precio de renta promedio muestra una variación negativa de 1.51% respecto al trimestre anterior. En cuanto a la categoría del edificio, el precio promedio de renta para oficinas clase A+ muestra una ligera reducción si se compara con el precio de cierre del 2017 cuando se situó en 17.10 dólares. También se observó un rango que va desde los 13.68 dólares por metro cuadrado de la zona Nuevo Este a los 23 dólares en el sector de San Isidro Golf. En tanto, en los edificios categoría A el promedio de renta se encuentra en 16.10 dólares el metro cuadrado. El rango aquí se ha movido desde los 15 dólares en Nuevo Este a 22 dólares en San Isidro Golf. “La renta ha aumentado en función a la toma de espacios de grandes dimensiones a manos de las empresas de coworking (práctica por la cual profesionales que no comparten ni empresa ni sector de actividad, se unen para trabajar juntos en un mismo espacio), que solamente rentan y lo están haciendo en función a una gran cantidad de metros cuadrados, casi edificios completos”, refiere Vidal. El ejecutivo agrega que se ha observado a corporaciones grandes tomando oficinas de hasta 600 metros cuadrados. “Cuando sumamos todos esos espacios vemos que se da una absorción bastante pesada”, puntualizó Vidal.
