La hipoteca inversa

JAVIER ANAYA CASTILLO

Abogado. Jefe de la Unidad Registral de la Z.R N° IX-Lima.

En la actualidad, qué duda cabe que la esperanza de vida de las personas se prolonga en forma sostenida. En el Perú por ejemplo, según refiere el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), la esperanza de vida aumentó –en las últimas cuatro décadas– en 15 años y, de acuerdo con un estudio realizado por el IHME, se estima que a partir del 2040 la expectativa de vida podría llegar a aumentar en 82.6 años. Sin embargo, estas alentadoras cifras no necesariamente son un indicador de mejoría para este colectivo de personas. Así pues, puede ocurrir que una persona en la tercera edad, aunque posea un patrimonio inmobiliario considerable, no tenga los ingresos económicos suficientes para cubrir sus necesidades básicas o que, peor aún, al encontrarse en un estado de dependencia severa no pueda afrontar esta situación que le aqueja. Pues bien, precisamente, para este grupo de personas vulnerables se ha previsto la hipoteca inversa.

Herederos y legatarios

El artículo 4.4 del reglamento establece que el cliente al momento de firmar el contrato debe declarar a sus herederos y/o legatarios. Esto presupone que el deudor hipotecario no solo sea un consumidor razonable, sino que además sepa de derecho sucesorio, con lo cual será recomendable que el propietario tenga una asesoría legal previa. Ahora bien, esta norma también precisa que tal designación es solo para fines de notificación, salvaguardando por tanto el derecho de los terceros herederos no previstos en el contrato. Sin embargo, el plazo de sesenta días previsto en los artículos 11 y 12 del reglamento, tal vez no sea el más adecuado. No solo porque es un plazo relativamente corto para que los herederos reúnan el dinero para pagar la deuda pendiente, sino porque, de haberse excluido algún heredero, puede ocurrir que se inste un proceso judicial en el que justamente se discuta esta condición y su dilucidación.

En efecto, este mecanismo financiero permite a un propietario –carente de flujo de ingresos– poner en valor su vivienda, al permitirle recibir un crédito, sin estar obligado a pagarlo sino hasta después de su fallecimiento. De ese modo, serán sus herederos –y, de ser el caso, los legatarios– los que deberán, facultativamente, cancelar la totalidad del crédito, adjudicar la vivienda a la entidad acreedora autorizada, o dejar que la entidad autorizada ejecute la hipoteca, recibiendo, en este último caso, el saldo de la venta después de cubrir el crédito. El monto de este crédito, que puede ser una cantidad única o periódica, será determinado en función del valor del inmueble, la esperanza de vida del titular y la tasa de interés aplicable. Su reembolso quedará finalmente garantizado con la hipoteca constituida a favor de la entidad acreedora autorizada.

Sin duda, la hipoteca inversa, regulada en nuestro ordenamiento a partir de la Ley Nº 30741, constituye una alternativa novedosa para obtener liquidez, al permitir que las personas mayores tengan un soporte económico complementario de su pensión. Su reciente reglamento (Decreto Supremo N° 202-2018-EF), si bien ha despejado ciertas interrogantes con relación a la mencionada ley, ha dejado abierto otros tópicos que merecen ser evaluados. Pues bien, de eso trata principalmente este artículo. De apuntalar algunas inquietudes respecto a esta reciente normativa.

Al leer el artículo 3 de la ley uno espera encontrar –quizá, similar al artículo 1099 del Código Civil– los requisitos especiales de esta nueva modalidad hipotecaria; sin embargo, ello no ocurre, pues en este precepto normativo confluyen reglas relativas al negocio crediticio, obligaciones del titular-propietario y aspectos que son propios de la ejecución. Es decir, elementos que en estricto no son consustanciales a un derecho real de garantía. Con lo cual, por técnica legislativa, no debió regularse en forma conjunta todos estos apartados y referirse a ellos como requisitos de la hipoteca inversa.

En cuanto al deudor hipotecante, no se ha previsto una edad mínima para constituirse en sujeto pasivo de la relación crediticia, circunstancia que no ocurre en otros ordenamientos.

Así, por ejemplo, en el Reino Unido la hipoteca inversa (reverse mortgage) prevé que el propietario tenga una edad igual o superior a los 62 años, mientras que en México y España la edad mínima requerida es de 60 y 65 años, respectivamente. Con los beneficiarios designados por el titular ocurre algo similar. Tampoco se ha previsto una edad mínima, lo que podría ocasionar que, al designarse una persona joven como beneficiario, se tenga que esperar un tiempo prolongado para que recién el acreedor pueda exigir el reembolso del crédito. Esto por ejemplo no ocurre en España, donde la Ley 41/2007 ha previsto que los beneficiarios tengan también 65 años. Entendemos que esta exigencia de edad mínima podrá ser precisada en el contrato crediticio, más aún si, en el caso de los beneficiarios, su designación requiere la aprobación de la entidad acreedora autorizada.

Esperamos, finalmente, que esta “rentabilización” del patrimonio inmobiliario mediante esta modalidad hipotecaria, logre ser implementada de la mejor manera por las entidades autorizadas, considerando las ventajas de liquidez que ofrece a un sector de la población que económicamente no es activa. ◗